Арендодатель на УСН и счёт-фактура с НДС: как арендатору отстоять право на вычет

Суть спора: арендодатель на УСН отказался выставлять счёт-фактуру с НДС

Арендодатель, применяющий УСН, обязан выставить арендатору счёт-фактуру с НДС, если налог прямо заложен в цену договора аренды и арендатор платит его в составе арендной платы. Отказ от документа неправомерен, и арендатор может обязать контрагента выдать счета-фактуры через арбитражный суд. Такой вывод сделал Арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 31.03.2026 №А12-3782/2025.

Фабула дела короткая. Организация арендовала недвижимое имущество и платила арендную плату с НДС, оговорённым в тексте договора. Суммы налога арендатор планировал принять к вычету, но арендодатель счета-фактуры не выдавал: он применяет УСН и заявил об отсутствии такой обязанности. Арендатор дошёл до кассации и потребовал документы за всё время действия договора аренды.

Суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали. Кассация их акты отменила и встала на сторону арендатора. Ключевое обоснование: счёт-фактура служит основанием для вычета НДС (ст. 169 НК РФ), то есть представляет собой публично-правовой документ, поэтому положения ст. 168 НК РФ подлежат неукоснительному исполнению. Ниже разберём правовую позицию суда, алгоритм действий арендатора, расчёт убытков и порядок отражения операции в 1С:Бухгалтерия.

Разбор постановления опубликован в материале «Судебный вердикт: как обязать контрагента выставлять счета-фактуры с НДС».

Почему нижестоящие суды отказали арендатору

Первая и апелляционная инстанции исходили из формального прочтения норм: по законодательству нельзя обязать кого-либо выставлять счета-фактуры. Логика такая: арендодатель на УСН не платит НДС, значит, и обязанности по выставлению документа у него нет, а требование арендатора выходит за рамки гражданско-правового спора. Такой подход оставлял арендатора без защиты: налог он фактически платит, а вычет заявить не может. Кассация эту позицию отвергла.

Что изменила кассация: счёт-фактура как публично-правовой документ

Арбитражный суд Поволжского округа сформулировал несколько тезисов, которые можно переносить в претензию и иск почти дословно:

• при реализации товаров, работ, услуг и имущественных прав продавцы, включая арендодателей, обязаны выставлять счета-фактуры;
• счёт-фактура дает налогоплательщику право на правомерное уменьшение НДС на сумму налоговых вычетов, поэтому порядок её выставления исполняется неукоснительно;
• выставлять счета-фактуры обязаны и те, кто НДС не платит, но формирует цену договора с учётом налога;
• обязанность продавца перечислить НДС в бюджет и право покупателя на вычет связаны одним юридическим фактом, а именно выставлением счёта-фактуры;
• невыставление документа нарушает законное право арендатора на вычет и ведёт к убыткам в виде платежей по НДС в рамках договора аренды;
• поведение арендодателя квалифицировано как злоупотребление правом.

«Поскольку счет-фактура является публично-правовым документом, дающим налогоплательщику право для правомерного уменьшения НДС на сумму налоговых вычетов, положения ст.168 НК РФ, регулирующие порядок выставления счета-фактуры, подлежат неукоснительному исполнению».

Обязан ли арендодатель на УСН выставлять счёт-фактуру: правовая позиция

По общему правилу УСН освобождает от НДС: спецрежимники налог не считают, декларацию не сдают и счета-фактуры не выставляют. Это правило перестаёт работать, когда НДС попадает в цену договора и арендатор фактически его платит. Тогда арендодатель обязан выдать счёт-фактуру, даже оставаясь на УСН.

Когда УСН-арендодатель всё же обязан выставить счёт-фактуру

Позиция кассации применима, если совпадают три условия:

1. НДС прямо оговорён в тексте договора аренды: выделен отдельной строкой либо указано, что арендная плата включает налог.
2. Арендатор уплачивает НДС в составе арендной платы, и это подтверждают платёжные документы и акты.
3. Арендодатель формирует цену договора с учётом налога, то есть получает сумму НДС в составе платежей.

Если хотя бы одно условие отсутствует, позиция слабее. Когда НДС в договоре не выделен, а арендатор платит согласованную сумму без налога в составе, обязанность выставить документ суд может не признать: вычетать нечего, налог в цену не заложен.

Смежный сюжет, когда счёт-фактуру с НДС оформляет лицо на УСН по другим основаниям, разобран в статье о реализации имущества должника на УСН по решению суда: там ФНС объясняет, как определить ставку, оформить документ и отразить операцию в 1С.

Счёт-фактура как публично-правовой документ: что это значит для арендатора

Формулировка «публично-правовой документ» важна практически. Счёт-фактура обслуживает налоговый механизм вычетов, и без неё покупатель лишён законного права уменьшить НДС. Поэтому ссылка арендодателя на УСН не отменяет обязанность, если цена сформирована с налогом.

Срок выставления кассация привела со ссылкой на п. 3 ст. 168 НК РФ: не позднее 5 календарных дней, считая со дня передачи имущественных прав. Если документ не приходит, арендатор несёт убытки: НДС из состава арендной платы он уплачивает, но уменьшить свой налог к уплате не может.

Отдельный эффект для арендодателя: выставление счёта-фактуры порождает у него обязанность перечислить налог в бюджет. Именно эту связку и подчеркнул суд, указав на единство юридического факта для обязанности продавца и права покупателя.

Как арендатору заставить контрагента выставить счёт-фактуру: пошаговый алгоритм

1. Проверьте договор аренды: есть ли условие о НДС и как сформулирована цена.
2. Соберите первичку: договор, акты оказанных услуг, платёжные поручения, выписки банка, подтверждающие уплату налога в составе арендной платы.
3. Направьте арендодателю письменное требование (претензию) выставить счета-фактуры за конкретные периоды.
4. Зафиксируйте отказ или отсутствие ответа: сохраните письмо, отметку о доставке, ответ контрагента.
5. Подайте в арбитражный суд иск об обязании выставить счета-фактуры.
6. При необходимости заявите требование о взыскании убытков.

Досудебная претензия: что включить и как зафиксировать отказ

Структура требования выставить счёт-фактуру:

• реквизиты сторон и договора аренды, срок его действия;
• периоды и суммы НДС, уплаченные в составе арендной платы, со ссылкой на платёжные документы;
• требование выставить счета-фактуры и передать их арендатору;
• срок исполнения требования;
• ссылки на п. 3 ст. 168 НК РФ, ст. 169 НК РФ и постановление АС Поволжского округа от 31.03.2026 №А12-3782/2025;
• предупреждение об обращении в суд и о взыскании убытков.

Отправляйте претензию способом, который подтверждает получение: ценное письмо с описью вложения, курьерская доставка под подпись или электронный документооборот с отметкой оператора. Молчание контрагента тоже доказательство: суду достаточно показать, что требование получено, а документы так и не пришли.

Иск в арбитражный суд: требования и доказательства

В иске формулируйте требование конкретно: обязать выставить счета-фактуры за перечисленные периоды с указанием сумм налога. Формулировка «за всё время действия договора» удобна, но суду нужна разбивка, иначе требования сложно исполнить.

К иску приложите договор аренды, акты, платёжные поручения и выписки, претензию с доказательством направления, ответ арендодателя или подтверждение его отсутствия. Аргументы стройте на выводах кассации: счёт-фактура представляет собой публично-правовой документ, обязанность распространяется на лиц, формирующих цену с НДС, невыставление лишает вычета и влечёт убытки, поведение арендодателя квалифицируется как злоупотребление правом. Отметьте, что нижестоящие инстанции поддержали арендодателя, но кассация их акты отменила.

Позиция суда и обстоятельства дела приведены в публикации по ссылке.

Вычет НДС, если арендодатель на УСН: налоговые последствия и убытки

Право на вычет возникает только при наличии счёта-фактуры (ст. 169 НК РФ). Пока документа нет, арендатор платит НДС в составе арендной платы и не уменьшает налог к уплате. Суд признал такие потери убытками арендатора.

Как рассчитать убытки от невыставления счёта-фактуры

Формула простая: сумма НДС в составе арендной платы за период равна величине, которую арендатор не может принять к вычету.

Именно эта сумма становится убытком, если счёт-фактура так и не получена. Основной путь защиты, обязать арендодателя выставить документ и заявить вычет, а взыскание убытков оставить как дополнительное требование.

Риски для арендатора: что будет, если вычет заявить без счёта-фактуры

Вычет без счёта-фактуры заявить нельзя: инспекция откажет, доначислит налог и пени, возможен штраф. Поэтому сначала получаем документ, затем отражаем вычет.

Если счёт-фактура пришла позже, вычет заявляют в периоде её получения, а за прошлые периоды при необходимости сдают уточнённую декларацию. Общее ограничение по сроку заявления вычета (три года с момента принятия услуг аренды на учёт) уточняйте по действующей редакции НК РФ перед подачей отчётности.

Требования к документам для вычета и типичные ошибки разобраны в материале о вычете НДС и обязательных документах: там показано, почему одних чеков и УПД для подтверждения вычета недостаточно.

Отражение в 1С: Бухгалтерия: счёт-фактура от арендодателя на УСН

В 1С:Бухгалтерия цепочка строится вокруг документа поступления и счёта-фактуры полученной. Настройка договора определяет, как программа посчитает налог и какие проводки сформирует.

Настройка договора аренды с НДС в 1С

В карточке договора укажите вид «С поставщиком» и параметр НДС. Если налог включён в цену, выбирайте «НДС в сумме»: тогда система выделит налог расчётом 20 / 120. Если по договору налог добавляется к цене, выбирайте «НДС сверху»: сумма платежа вырастет на величину налога. Ошибка в этом поле исказит стоимость аренды и проводки.

Поступление аренды и регистрация счёта-фактуры

Порядок действий:

1. Создайте документ «Поступление (акт, накладная, УПД)», выберите контрагента и договор.
2. Добавьте услугу аренды, укажите сумму и ставку НДС.
3. Если счёт-фактура уже есть, поставьте флажок «Счёт-фактура» и заполните номер и дату.
4. Если документ пришёл позже, создайте отдельный документ «Счёт-фактура полученная» на основании поступления. Код вида операции система подставит автоматически, проверьте, что он соответствует обычной покупке.
5. Проведите документ и проверьте проводки.
6. Сформируйте книгу покупок за период, когда возникло право на вычет, и включите сумму в декларацию по НДС.

Проверьте реквизиты счёта-фактуры: наименование продавца, ИНН, номер и дату, стоимость и сумму налога. Расхождения в реквизитах дают инспекции формальный повод снять вычет.

Что делать, если счёт-фактура получена после срока

Зарегистрируйте документ в том периоде, когда решили заявить вычет, и убедитесь, что он не закрыт регламентными операциями. За прошлые периоды подготовьте уточнённую декларацию по НДС и приложите корректную книгу покупок. Проверьте, что с момента принятия услуг аренды на учёт не прошло больше трёх лет: после этого срока вычет заявить не получится.

Судебная практика и перспективы: когда позиция арендатора сработает

Кассация отменила акты нижестоящих судов: первая и апелляционная инстанции поддержали арендодателя, посчитав, что принудить кого-либо к выставлению счёта-фактуры нельзя. Поволжский округ занял обратную позицию.

Злоупотребление правом со стороны арендодателя: как это доказывается

Суд счёл злоупотреблением ситуацию, когда арендодатель заложил НДС в цену договора, получал налог в составе арендной платы и при этом отказывался выдавать счёт-фактуру, лишая арендатора вычета. Противоречие между получением налога и отказом от документа и стало основанием для такого вывода.

Доказательственная база: договор с условием о НДС, платёжные документы, акты оказанных услуг, переписка об отказе выставить счёт-фактуру. Чем полнее подтверждено, что налог заложен в цену, тем устойчивее позиция.

Можно ли взыскать убытки вместо обязания выставить счёт-фактуру

Суд указал, что невыставление счёта-фактуры влечёт убытки в виде платежей по НДС. Значит, арендатор может заявить требование о возмещении. Но основной путь эффективнее: получить документ и заявить вычет, тогда налог уходит из расчётов через механизм вычетов без доказывания размера потерь и причинно-следственной связи. Размер убытков придётся обосновывать расчётом с приложением платёжных документов за каждый период.

Единой практики по этому вопросу пока нет, и постановление АС Поволжского округа от 31.03.2026 №А12-3782/2025 это один из актов, а не универсальное правило для всех округов. Оценивая перспективы спора, учитывайте формулировки своего договора и полный комплект первичных документов. Текст постановления разобран в источнике buh.ru.

Профилактика: как прописать НДС в договоре аренды с УСН-арендодателем

• Прямо указывайте в договоре, что арендная плата включает НДС, и называйте ставку налога.
• Закрепите обязанность арендодателя выставлять счета-фактуры в срок, установленный п. 3 ст. 168 НК РФ, и передавать их арендатору вместе с актом.
• Предусмотрите право арендатора на возмещение убытков и штраф за невыставление документа.
• Добавьте заверения об обстоятельствах: арендодатель подтверждает, что сформировал цену с учётом НДС и выдаст счёт-фактуру.
• Проверьте, как сформулирована цена: налог «сверху» увеличивает платёж, налог «в сумме» оставляет платёж прежним.
• Если арендодатель на УСН не готов выдавать счёт-фактуру, не закладывайте НДС в договор: иначе арендатор платит налог и не может получить вычет.

Правила изменения цены после заключения договора и типичные ошибки в формулировках разобраны в статье об одностороннем увеличении арендной платы на сумму НДС: там показано, почему отсутствие условия в договоре лишает арендодателя права доначислить налог в одностороннем порядке.

Проверьте действующие договоры аренды: если НДС в них выделен, а счета-фактуры не приходят, начните с письменного требования и зафиксируйте отказ. Комплект из договора, актов, платёжных документов и претензии с отметкой о доставке станет основой для иска и позволит заявить вычет после получения документа.