Дарение жилья не близкому родственнику: когда возникает НДФЛ и какие штрафы грозят за неуплату

Коротко: когда дарение жилья не близкому родственнику облагается НДФЛ

Жильё, полученное в дар от человека, который не входит в круг близких родственников, облагается НДФЛ. Освобождение по статье 217 НК РФ работает только для членов семьи и близких родственников по Семейному кодексу РФ: супругов, родителей и детей (включая усыновителей и усыновлённых), дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестёр. Если даритель в этот перечень не попадает, получатель подаёт декларацию 3-НДФЛ и платит налог, а доходом считается кадастровая стоимость объекта из ЕГРН (ст. 214.10 НК РФ).

Информационный повод - письмо ФНС от 13.10.2026 № БС-29-11/2878@: ведомство напомнило, какие суммы придётся заплатить тем, кто принял жильё в дар и не отчитался (buh.ru). Логика простая: сначала сам налог, затем пени за каждый день просрочки, штраф за непредставление декларации и штраф за неуплату налога.

• НДФЛ с кадастровой стоимости подаренного объекта.
• Пени за каждый день просрочки уплаты (ст. 75 НК РФ).
• Штраф 5% от неуплаченной суммы налога за непредставление 3-НДФЛ, минимум 1 000 рублей (ст. 119 НК РФ).
• Штраф 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ).

Два предупреждения, которые снимают половину сомнений. Статус индивидуального предпринимателя у дарителя или одаряемого и назначение объекта (жилое или нежилое) не создают льготу и не отменяют её: всё решает степень родства. Кадастровую стоимость нельзя заменить ценой в договоре дарения, даже если в договоре указан 1 рубль.

Кто для налоговой близкий родственник, а кто нет

Перечень близких родственников для целей статьи 217 НК РФ берётся из Семейного кодекса РФ и закрыт: расширить его по аналогии не получится. Тётя и племянник, тесть и зять, двоюродные братья, свекровь и невестка в него не входят, подарок между ними облагается НДФЛ на общих основаниях (pravo163.ru).

Таблица: кому дарение жилья освобождено от НДФЛ, а кому нет

Частая ошибка: неполнородные братья и сёстры (у которых общий только один родитель) льготу сохраняют. Законодатель прямо назвал их в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ наравне с полнородными. Подробный разбор ситуаций по квартирам, включая набор документов для подтверждения родства, есть в материале «НДФЛ при дарении квартиры: кто платит налог, а кто освобождён».

Отдельно про свойство: родство через брак (тесть, свекровь, зять, невестка) Семейный кодекс РФ близким родственником не считает. Подарок от свёкра невестке или от тёщи зятю облагается налогом, даже если семья живёт вместе и ведёт общее хозяйство.

Три вопроса, которые закрывают тему за минуту:

1. Кто именно даритель: супруг, родитель, ребёнок, дедушка, бабушка, внук, брат или сестра?
2. Какая степень родства подтверждается документами: свидетельство о браке, о рождении, об усыновлении, о перемене имени?
3. Совпадают ли ФИО в договоре дарения и в документах о родстве? Расхождение хотя бы в одной букве налоговая снимет как аргумент.

Если хотя бы на один вопрос ответ отрицательный, льготы нет и дальше нужно считать налог.

Спорные кейсы: ИП, коммерческая недвижимость и дальние родственники

Позиция Верховного Суда РФ: освобождение зависит от родства, а не от того, как используют подарок. В деле № 44-КАД26-3-К7 (пункт 33 Обзора судебной практики № 3 (2026)) суд отменил доначисление НДФЛ отцу, который получил в дар от сына 16 объектов недвижимости с признаками коммерческого назначения (обзор практики).

Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ не ставит льготу в зависимость от статуса ИП, жилого или нежилого назначения объекта и характера его использования. Мать-ИП, подарившая дочери-ИП нежилую недвижимость, выиграла спор: Верховный Суд в определении от 17.04.2026 № 309-ЭС24-21782 признал доначисление НДФЛ незаконным (разбор дела).

Практический вывод на двух примерах. ИП получил в дар от брата помещение под магазин: НДФЛ нет, даже если объект стоит на балансе и используется в бизнесе. Тот же ИП получил аналогичное помещение от дяди: НДФЛ есть, и назначение объекта ничего не меняет. Учитывайте оговорку: позиция ВС РФ изложена в обзоре судебной практики, а не в постановлении Пленума, нижестоящие суды её учитывают, но обязательность в том же смысле ниже, чем у постановления.

Сколько составит налог: считаем по кадастровой стоимости из ЕГРН

База - кадастровая стоимость объекта, внесённая в ЕГРН на дату дарения (buh.ru). Цена в договоре дарения значения не имеет: ни 1 рубль, ни рыночная оценка от независимого специалиста в расчёт не идут. Порядок расчёта:

1. Заказать выписку из ЕГРН по подаренному объекту.
2. Найти в ней кадастровую стоимость и дату, на которую она определена.
3. Умножить сумму на ставку НДФЛ, применяемую к вашей налоговой базе в год получения дохода.

Ставки и пороги устанавливает статья 224 НК РФ, для резидентов действует прогрессивная шкала. Для баз, не относящихся к основной налоговой базе (а доход от дарения относится именно к ним), применяются 13% и 15%. Перед подачей декларации сверьте порог и проценты с редакцией НК РФ, действующей в год получения дохода: шкала менялась, и в расчёте за прошлые годы цифры будут другими. Для нерезидентов по общему правилу ставка 30%.

Пример 1. Квартира с кадастровой стоимостью 2 400 000 рублей, одаряемый - резидент. НДФЛ: 2 400 000 × 13% = 312 000 рублей.

Пример 2. Квартира с кадастровой стоимостью 6 000 000 рублей. С первых 2 400 000 рублей удерживается 13%, это 312 000 рублей. Остаток 3 600 000 рублей облагается по повышенной ставке; при 15% это 540 000 рублей. Итого 852 000 рублей.

Подарок доли считается так же: берётся кадастровая стоимость всего объекта и умножается на размер доли, затем на ставку.

Что делать, если кадастровая стоимость выше рыночной

Оценку можно пересмотреть: заявление подают в Росреестр в порядке, установленном для оспаривания кадастровой стоимости, либо в суд. Кадастровая стоимость, которую используют для расчёта НДФЛ, определяется по состоянию на дату дарения, поэтому пересмотр «задним числом» помогает не всегда.

Срок подачи 3-НДФЛ оспаривание не приостанавливает. Работайте в двух направлениях: закажите выписку ЕГРН заранее, сверьте дату оценки и, если расхождение с рыночными ценами явное, инициируйте пересмотр параллельно с подготовкой декларации. Декларацию подайте в срок, налог рассчитайте от действующей кадастровой стоимости; если оценку снизят, разницу вернёте через уточнённую декларацию.

Декларация 3-НДФЛ: кто, когда и как подаёт

Декларацию подаёт получатель подарка, даритель ничего не декларирует и налог не платит: дохода у него нет. Отчитаться нужно в налоговый орган по месту жительства (разъяснение для 3-НДФЛ).

Документы, которые понадобятся: договор дарения, выписка из ЕГРН с кадастровой стоимостью, паспорт и ИНН, документы о родстве (если претендуете на льготу). Способы подачи: личный кабинет налогоплательщика, портал госуслуг, личный визит в инспекцию или почтовое отправление с описью вложения.

Декларация обязательна и тогда, когда налог к уплате выходит нулевым. Пропуск отчётности из-за «нулевого результата» - самый частый сценарий штрафа минимум на 1 000 рублей. Нюансы нулевых деклараций и освобождения от санкций разобраны в статье «Когда в 1С можно не сдавать нулевую 3-НДФЛ и как учесть освобождение от штрафа».

Как подготовить 3-НДФЛ в 1С

Бухгалтеру удобнее собрать декларацию в привычном контуре. Маршрут в «1С:Бухгалтерии»: раздел отчётности, регламентированные отчёты, декларация 3-НДФЛ, далее выгрузка через сервис «1С-Отчётность». Для разовых ситуаций используют сервис «1С:Декларация». Набор доступных форм зависит от версии программы и подключённых сервисов, поэтому проверьте наличие нужной формы до 30 апреля, а не за день до срока.

Ограничение: 1С помогает подготовить и выгрузить декларацию, но корректность данных проверяет пользователь. Сверьте кадастровую стоимость с выпиской ЕГРН, код дохода и сумму, а при заявленной льготе - код родства. Ошибка в коде или сумме приводит к камеральной проверке и уточнёнке. Пошаговое заполнение декларации в 1С:Бухгалтерии с разбором типовых ошибок есть в материале «Подача 3-НДФЛ при продаже имущества дешевле покупки». Физлицу без бухгалтера проще заполнить декларацию в личном кабинете ФНС: там подставляются данные из ЕГРН.

Штрафы и пени за неуплату НДФЛ при дарении

ФНС в письме от 13.10.2026 № БС-29-11/2878@ перечислила, что начислят при несвоевременном исполнении обязанностей: сам налог, пени и два штрафа (buh.ru).

Расчёт на примере налога 852 000 рублей, декларация не подана и налог не уплачен. Штраф по статье 119 НК РФ за первый месяц просрочки: 5% × 852 000 = 42 600 рублей, за шесть месяцев набегает 255 600 рублей, это предел в 30%. Штраф по статье 122 НК РФ: 20% × 852 000 = 170 400 рублей. Суммарно 852 000 + 255 600 + 170 400 = 1 278 000 рублей, то есть нагрузка вырастает в полтора раза, и это без пеней, которые считаются за каждый день.

Минимум в 1 000 рублей по статье 119 НК РФ применяется, когда недоимки по налогу нет или она мала. Для нулевых деклараций правила изменились: Федеральный закон от 26.06.2026 № 201-ФЗ отменил штраф за несвоевременную сдачу нулевых деклараций и расчётов по взносам. Подробности и границы применения - в статье «Новые правила освобождения от штрафов за нулевые декларации в 2026 году».

Как налоговая узнает о подарке

Органы Росреестра передают в налоговую сведения о регистрации прав и о переходе права собственности (ст. 85 НК РФ). Договор дарения, прошедший регистрацию, автоматически попадает в базу, а камеральная проверка сопоставляет данные ЕГРН с поданными декларациями. Подарок без декларации выявляется при сверке, обычно в течение года после сделки.

Расчёт на сокрытие не работает. Работает другая тактика: подать декларацию и уплатить налог с пенями до того, как инспекция обнаружила нарушение. Пункт 4 статьи 81 НК РФ связывает освобождение от штрафа по статье 122 НК РФ с подачей уточнённой декларации и уплатой налога и пеней до момента, когда налогоплательщик узнал о назначенной выездной проверке или о том, что инспекция обнаружила недоимку. Штраф по статье 119 НК РФ за сам факт опоздания с декларацией при этом сохраняется.

Как избежать санкций: пошаговый план действий

1. Определите статус родства и соберите документы: свидетельства о браке, о рождении, об усыновлении. При смене фамилии добавьте подтверждающий документ.
2. Закажите выписку из ЕГРН и зафиксируйте кадастровую стоимость на дату дарения.
3. Рассчитайте НДФЛ по ставке, действующей в год получения дохода, и проверьте, укладываетесь ли вы в сроки.
4. Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
5. Уплатите налог до 15 июля того же года и сохраните платёжный документ.
6. Если сроки уже пропущены, подайте декларацию и уплатите налог с пенями как можно раньше. Это снижает вероятность штрафа по статье 122 НК РФ.
7. При начисленных санкциях подайте уточнённую декларацию и ходатайство о смягчении обстоятельств: статьи 112 и 114 НК РФ позволяют снизить штраф, судебная практика допускает уменьшение не менее чем в два раза.

Типичные ошибки, которые видно в проверках: указание цены договора вместо кадастровой стоимости, отказ от декларации из-за «нулевого» налога, неверный код родства при заявленной льготе, подача декларации не в ту инспекцию (по месту жительства, а не по месту нахождения объекта).

Чек-лист и частые вопросы

• Проверьте степень родства по закрытому перечню статьи 217 НК РФ.
• Соберите документы, подтверждающие родство, и сверьте ФИО с договором дарения.
• Закажите выписку ЕГРН и выпишите кадастровую стоимость на дату сделки.
• Рассчитайте НДФЛ от кадастровой стоимости, а не от цены в договоре.
• Отметьте два срока: 30 апреля для декларации и 15 июля для уплаты.
• Выберите способ подачи: личный кабинет ФНС, госуслуги, 1С или визит в инспекцию.
• Сохраните подтверждение уплаты и выписку ЕГРН: они понадобятся при камеральной проверке.
• Если подарок получен от дальнего родственника, льготу не заявляйте: это приведёт к доначислению, штрафу и пеням.

Облагается ли дарение между двоюродными братьями? Да. Двоюродные родственники в перечень статьи 217 НК РФ не входят, налог считается от кадастровой стоимости.

Нужна ли декларация, если налог получился нулевым? При отсутствии льготы обязанность подать 3-НДФЛ сохраняется. Штраф за непредставление отсчитывается от неуплаченной суммы, но не может быть меньше 1 000 рублей; для нулевых деклараций действуют отдельные правила 2026 года, которые стоит проверить под свою ситуацию.

Можно ли принять доход по цене договора дарения? Нет. По статье 214.10 НК РФ доход равен кадастровой стоимости объекта из ЕГРН.

Влияет ли статус ИП на освобождение от налога? Нет. Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ связывает льготу только с родством, что подтвердил Верховный Суд РФ в деле № 44-КАД26-3-К7.

Кто платит налог: даритель или одаряемый? Одаряемый. У дарителя дохода не возникает, декларацию он не подаёт. При дарении близкому родственнику налог не платит никто.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию налогового специалиста по конкретной сделке. Редакция «Эскалогии» не представляет фирму «1С»; программные продукты упомянуты как рабочий инструмент подготовки отчётности.