НДФЛ при продаже жилья, полученного взамен изъятого: как считать срок владения по новым поправкам

Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект № 1523-9. Документ дополняет статью 217.1 НК РФ правилами расчёта минимального предельного срока владения жильём, которое гражданин получил взамен изъятого по решению органа власти (Госдума пересмотрит порядок расчёта срока владения).

Поводом стало постановление Конституционного Суда РФ от 22.04.2026 № 26-П. Суд признал пункт 2 статьи 217.1 НК РФ не соответствующим Конституции в той части, где специальный порядок зачёта срока владения действует только для программы реновации, и указал, что этот порядок должен применяться и к продаже жилья, полученного взамен изъятого по решению органов власти.

Практический результат для продавца: если суммарный срок владения старым и новым жильём достигает минимального предела, доход от продажи освобождается от НДФЛ, а декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно. Законопроект пока не принят, но расширенный порядок расчёта Конституционный Суд уже предписал применять.

Что изменилось: суть законопроекта № 1523-9 и решение КС РФ

Законопроект касается одной нормы и одной ситуации. Норма - статья 217.1 НК РФ, которая задаёт минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ. Ситуация - прекращение права собственности по акту органа власти без согласия гражданина: изъятие для государственных нужд, снос аварийного жилья, расселение, реновация.

Действующие положения НК РФ устанавливают пятилетний срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ, а для отдельных случаев - трёхлетний. Новые правила эти сроки не меняют, они меняют способ их подсчёта: в срок владения предоставленным жильём засчитывается период владения прежним жильём.

Сегодня пункт 2 статьи 217.1 НК РФ предусматривает такой зачёт только для реновации: при продаже новой квартиры, полученной по программе, в срок её владения включается срок владения старой квартирой. Для других случаев изъятия аналогичного правила в кодексе не было.

Почему КС РФ признал старую норму неконституционной

Конституционный Суд сформулировал вывод так:

пункт 2 статьи 217.1 НК РФ не соответствует Конституции РФ, поскольку не предусматривает возможности применения специального порядка исчисления минимального предельного срока владения жильем, полученного взамен жилья, право на которое прекращено по решению органа публичной власти, не связанному с программой реновации.

Логика решения опирается на равенство налогообложения. Гражданин, у которого квартира перешла в собственность города по решению органа власти, оказывается в том же положении, что и участник реновации: он не выбирал момент выхода из старого объекта и получил новое жильё не по своей воле. До постановления № 26-П такой продавец при подсчёте срока владения терял годы, проведённые в изъятой квартире, и платил НДФЛ там, где житель реновационного дома был от налога освобождён. Суд установил, что специальный порядок из абзаца второго пункта 2 статьи 217.1 НК РФ должен применяться также при продаже жилья, полученного взамен изъятого по решению органов власти.

Кого затронут поправки: категории граждан и ситуаций

Законопроект № 1523-9 распространяет зачёт срока владения на жилое помещение, предоставленное взамен освобождённого как по программе реновации, так и по акту органа власти, который предусматривает прекращение права собственности без согласия гражданина. Под это описание попадают:

• изъятие жилья для государственных или муниципальных нужд с предоставлением другого помещения;
• снос и расселение аварийного жилищного фонда;
• программа реновации (для неё механизм работал и раньше);
• иные акты органов публичной власти, по которым право собственности прекращено без согласия владельца.

Добровольные сделки под новые правила не подпадают. Купля-продажа, дарение, мена по собственной инициативе, выдел доли по соглашению сторон считаются по обычным правилам статьи 217.1 НК РФ. Если человек сам продал квартиру и купил другую, срок владения второй начинается заново, зачёт прежних лет не применяется.

Как считать минимальный предельный срок владения по новым правилам

Механизм зачёта сводится к одной формуле. Срок владения = период с даты регистрации права на изъятое жильё до даты прекращения этого права + период с даты регистрации права на предоставленное жильё до даты продажи. Оба периода суммируются, промежуток между прекращением старого права и регистрацией нового значения не имеет.

Для освобождения от НДФЛ достаточно, чтобы суммарный срок достиг минимального предела: пяти лет по общему правилу или трёх лет в случаях, прямо названных в статье 217.1 НК РФ. Даты подтверждаются выписками из ЕГРН, актом органа власти об изъятии и документом о предоставлении нового помещения. Как читать выписки и подтверждать периоды владения по объекту, который числился в собственности частично, разобрано в материале о сроке владения унаследованными долями и учёте в 1С.

Трёхлетний и пятилетний срок: когда какой применяется

Общее правило - пять лет владения. Трёхлетний срок действует в случаях, которые перечислены в статье 217.1 НК РФ; чаще всего налогоплательщики применяют его к имуществу, полученному в наследство, в дар от близкого родственника, при приватизации, а также к единственному жилью. В опубликованных разъяснениях о законопроекте состав этих случаев не детализирован, поэтому перед расчётом сверяйтесь с действующей редакцией статьи 217.1 НК РФ.

Поправки не добавляют новых оснований для трёхлетнего срока. Они позволяют засчитать годы, проведённые в изъятом объекте, и тем самым быстрее набрать нужный минимум. Для продавца разница существенная: без зачёта отсчёт шёл бы от даты регистрации права на новое жильё.

Пример расчёта: от изъятия до продажи

Суммарный срок превышает пять лет, значит продажа освобождается от НДФЛ и декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно. Обратите внимание: без зачёта продавец отсчитывал бы владение только с 05.07.2021 и к сентябрю 2026 тоже уложился бы в пять лет, но в пограничных ситуациях именно зачёт решает исход расчёта.

Другой пример. Право на старую квартиру зарегистрировано 10.01.2020, изъятие состоялось 15.02.2022 (2 года 1 месяц), право на новое жильё зарегистрировано 01.03.2022, продажа прошла 10.06.2024 (2 года 3 месяца). Суммарно 4 года 4 месяца, это меньше пяти лет, поэтому НДФЛ считается на общих основаниях главы 23 НК РФ. Цена в договоре сравнивается с расходами на приобретение либо применяется имущественный вычет, а доход не может быть меньше кадастровой стоимости объекта с коэффициентом 0,7. Ставки и вычеты законопроект не меняет. Разбор похожего расчёта при обмене объектами есть в статье о НДФЛ при мене недвижимости и отражении операции в 1С.

Как изменения повлияют на расчёт НДФЛ и отчётность

Если суммарный срок владения не меньше минимального, продавец освобождается от налога и не отчитывается по сделке. Если меньше - налог платится, а декларация 3-НДФЛ подаётся в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Новых ставок, вычетов или повышающих коэффициентов поправки не вводят: меняется только порядок определения срока владения.

Нужно ли подавать 3-НДФЛ при освобождении

При соблюдении минимального срока владения декларация не подаётся, даже если продажа состоялась по цене выше покупки. При нарушении срока обязанность отчитаться сохраняется независимо от суммы налога: нулевой результат не отменяет саму подачу. Как это работает на практике и когда нулевая декларация снимает риск штрафа, показано в статье о нулевой 3-НДФЛ и освобождении от штрафа.

Риски и спорные ситуации: что учесть

Первое: подтверждение изъятия. Правомерность зачёта держится на акте органа власти, поэтому копию акта, договор о предоставлении равнозначного жилья и выписки из ЕГРН по обоим объектам лучше хранить бессрочно.

Второе: дата прекращения права. Спор возможен, если в документах указаны разные даты (решение об изъятии, соглашение, запись в реестре). Для расчёта нужна дата государственной регистрации прекращения права, а не дата подписания акта.

Третье: обратная сила. В материалах к законопроекту сведений о придании ему обратной силы нет, поэтому по сделкам, которые состоялись до вступления закона в силу, опираться стоит на постановление КС РФ от 22.04.2026 № 26-П: Суд уже указал на расширенное применение специального порядка (позиция Конституционного Суда). Готовых разъяснений Минфина и ФНС по этому вопросу на момент публикации нет, и это главный источник неопределённости.

Практические рекомендации для бухгалтера и гражданина

Порядок действий для продавца и для бухгалтера, который сопровождает сделку, выглядит так:

1. Проверьте, попадает ли ситуация под новые правила: право на прежнее жильё прекращено именно по акту органа власти, без согласия собственника.
2. Соберите документы: акт изъятия, договор о предоставлении нового жилья, выписки из ЕГРН по старому и новому объектам, документы о расходах.
3. Посчитайте суммарный срок владения по формуле и сравните с минимальным пределом (5 лет, в отдельных случаях 3 года).
4. Если срок соблюдён, декларацию не подавайте. Если нет - рассчитайте налоговую базу и подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
5. Сохраните расчёт в письменном виде: при проверке он объяснит логику зачёта периодов.

Как отразить продажу жилья в 1С: Бухгалтерия

Операция через 1С проводится только тогда, когда продавцом выступает организация. Продажа квартиры физическим лицом в бухгалтерской программе не отражается, декларация по такой сделке формируется отдельно.

Для организации продажа объекта недвижимости оформляется документом «Реализация товаров и услуг», в части конфигураций доступен вид операции «Продажа недвижимости». В документе заполняются контрагент, объект, цена и дата перехода права.

• Дт 62 Кт 91.01 - признана выручка от продажи;
• Дт 91.02 Кт 01 - списана стоимость выбывающего объекта;
• Дт 91.02 Кт 68.02 - начислен НДС, если реализация облагается налогом;
• раздел «НДФЛ» документа заполняется, когда организация выступает налоговым агентом.

Важное ограничение: 1С не рассчитывает срок владения и не определяет право на освобождение от НДФЛ. Этот расчёт ведётся вручную, а результат переносится в учёт или в пояснения к сделке. Если взамен изъятого объекта предоставлен другой и стороны оформляют доплату, проверьте порядок признания дохода: детали разобраны в материале о вычете при продаже доли и отражении в 1С.

Главное, что стоит запомнить бухгалтеру и продавцу: с момента постановления КС РФ от 22.04.2026 № 26-П срок владения жильём, полученным взамен изъятого по решению органа власти, считается суммарно по старому и новому объектам, а законопроект № 1523-9 закрепляет это правило в статье 217.1 НК РФ. До его принятия при расчёте безопаснее опираться на позицию Конституционного Суда и держать подтверждающие документы под рукой.