НДФЛ при дарении квартиры: кто платит налог, а кто освобождён в 2026 году

При дарении квартиры НДФЛ платит одаряемый, и только в одном случае: когда он не входит в закрытый перечень членов семьи и близких родственников из пункта 18.1 статьи 217 НК РФ. У дарителя обязанности по этому налогу не возникает никогда: дохода от дарения он не получает.

ФНС РФ в разъяснении от 19 октября 2026 года проговорила обе части правила: «даритель не получает дохода от дарения, поэтому НДФЛ с подарка он не уплачивает», а одаряемый освобождается от налога, если недвижимость подарена члену семьи или близкому родственнику (разъяснение ФНС).

Отдельно держите в голове налог на имущество физических лиц. Это другой налог, и с момента перехода права собственности его платит новый собственник. Освобождение от НДФЛ на эту обязанность не влияет.

Кто платит налог при дарении квартиры: короткий ответ

Схема укладывается в две строки: даритель не платит ничего, одаряемый платит только при отсутствии близкого родства с дарителем.

Даритель НДФЛ не платит: почему

Формулировка ФНС звучит буквально: «даритель не получает дохода от дарения, поэтому НДФЛ с подарка он не уплачивает». Логика нормы простая. НДФЛ облагает доход, а безвозмездная передача имущества дохода у передающей стороны не создаёт: выручки нет, компенсации расходов тоже.

Правило не зависит от родства. Передаёте квартиру сыну или постороннему человеку, у вас как у дарителя не появляется ни налоговой базы, ни обязанности отчитываться по этой операции. Декларация 3-НДФЛ дарителю в связи с дарением не нужна.

Одаряемый: когда налог есть, а когда нет

Всё решает статус получателя подарка относительно дарителя:

• одаряемый входит в перечень пункта 18.1 статьи 217 НК РФ, налог не возникает;
• одаряемый в перечень не входит, возникает обязанность по НДФЛ.

Проверять нужно именно попадание в перечень, а не бытовое представление о родстве. Дальше разберём его дословно.

Кто освобождён от НДФЛ: члены семьи и близкие родственники по п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Норма называет закрытый круг лиц: супруг, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновлённые), дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры. Освобождение предусмотрено пунктом 18.1 статьи 217 НК РФ, и ФНС воспроизвела этот перечень в разъяснении без расширений.

Супруг, родители, дети: базовые случаи

Самые частые ситуации на практике:

• квартира подарена супругу или супруге, одаряемый освобождён от НДФЛ;
• квартира подарена родителям, в том числе усыновителям, освобождение действует;
• квартира подарена детям, в том числе усыновлённым, налог не платится.

Брак должен быть зарегистрирован. Подарок сожителю без штампа в паспорте под освобождение не подпадает, даже если люди ведут общее хозяйство много лет.

Дедушки, бабушки, внуки, братья и сестры

Дарение квартиры дедушке или бабушке, а также внуку или внучке освобождает одаряемого от налога. Для братьев и сестёр норма уточняет: освобождение распространяется на полнородных и неполнородных, то есть имеющих общего отца или мать.

Пример с неполнородной сестрой. У неё с дарителем общая мать, но разные отцы. Подарок подпадает под пункт 18.1 статьи 217 НК РФ: сестра налог не платит. Достаточно подтвердить общего родителя документами, а не объяснениями.

Кто в перечень не входит

Перечень закрытый и расширительному толкованию не подлежит. Дядя, тётя, племянник, двоюродный брат или сестра в нём не названы. Свойственники (тесть, тёща, свёкор, свекровь) тоже. Получая квартиру от такого дарителя, одаряемый платит НДФЛ на общих основаниях.

Дарение квартиры не родственнику: когда возникает НДФЛ

Если одаряемый не попал в перечень, у него появляется обязанность по уплате налога. Разъяснение ФНС фиксирует сам факт: «в остальных случаях у одаряемого возникает обязанность по уплате налога». Ставку, порядок расчёта базы и сроки декларирования оно не раскрывает, поэтому эти параметры сверяйте с актуальной редакцией НК РФ, а не с пересказами.

Как определить, есть ли освобождение

1. Определите стороны сделки: кто даритель, кто одаряемый, чем подтверждается их связь.
2. Проверьте одаряемого по перечню пункта 18.1 статьи 217 НК РФ, буквально по каждой категории.
3. Соберите документы о родстве, если категория совпала.
4. Если совпадения нет, планируйте НДФЛ и декларацию 3-НДФЛ по доходу в виде подаренной недвижимости.

Отдельно про налог на имущество: он появится у одаряемого в любом случае после регистрации права, независимо от результата проверки по НДФЛ.

Декларация 3-НДФЛ и сроки: что важно не пропустить

В материалах ФНС сроки подачи декларации и уплаты налога при дарении квартиры не приведены. Общая рамка такая: при возникновении обязанности доход декларируется по форме 3-НДФЛ, конкретные даты, ставку и правила расчёта базы нужно брать из действующей редакции НК РФ на момент сделки.

Практический риск для бухгалтера: пропуск декларации грозит штрафом и пенями, а неверная квалификация родства приводит к доначислению налога уже после сделки. Разбор типичных ошибок с нулевой отчётностью и порядком расчёта в 1С есть в материале о нулевой 3-НДФЛ и освобождении от штрафа.

Документы, подтверждающие родство для освобождения от НДФЛ

Порядок подтверждения родства в разъяснении ФНС не раскрыт, поэтому ориентируйтесь на общую практику: освобождение нужно доказать документами, а не устными пояснениями в инспекцию.

Базовый пакет документов

Состав зависит от степени родства, но основа всегда одна:

• паспорт одаряемого и дарителя;
• свидетельство о браке, если квартира подарена супругу;
• свидетельство о рождении, если стороны родители и дети;
• документы об усыновлении, если родство возникло через усыновление;
• документы о перемене имени или фамилии, если данные в бумагах расходятся.

Копии стоит хранить вместе с договором дарения и выпиской из ЕГРН. При проверке именно эта связка объясняет, почему налог не начислен.

Сложные случаи: смена фамилии, усыновление, неполнородные братья и сестры

Смена фамилии после брака требует цепочки: свидетельство о браке плюс свидетельство о рождении. Так подтверждается, что девичья фамилия в свидетельстве о рождении и текущая фамилия принадлежат одному человеку.

При усыновлении нужен документ, фиксирующий этот факт. Для неполнородных брата или сестры понадобятся бумаги, подтверждающие общего отца или мать, обычно это свидетельства о рождении обоих. Без такого подтверждения освобождение легко оспорить, и спор почти наверняка закончится доначислением.

Налог на имущество физических лиц: что платит новый собственник

НДФЛ с дарения и налог на имущество физических лиц это два разных платежа. Первый связан с получением дохода, второй с владением объектом. ФНС прямо указывает: налог на имущество физических лиц в дальнейшем уплачивает новый собственник.

Момент отсчёта очевиден для практики: с момента перехода права собственности. Право переходит с регистрацией в ЕГРН, и с этой даты одаряемый отвечает за налог на квартиру. Детали начисления и льготы в источнике не раскрыты, поэтому их проверяйте по актуальным нормам и данным своей инспекции.

Вывод для бухгалтера: даже при полном освобождении от НДФЛ одаряемый становится плательщиком налога на имущество. Это стоит проговорить с ним до сделки, чтобы через год не выяснилось, что уведомление от налоговой стало неожиданностью.

Дарение доли в квартире: применяются ли те же правила

Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ привязан к личности одаряемого и его родству с дарителем, а не к размеру объекта. Поэтому дарение доли разбирается по той же логике: близкий родственник из перечня освобождён, остальные получатели платят НДФЛ.

Пример. Даритель передаёт половину квартиры брату, налог не возникает. Та же половина, подаренная коллеге, создаёт у одаряемого обязанность по НДФЛ. Отдельного упоминания доли в разъяснении ФНС нет, вывод строится на тексте самой нормы.

Если доля впоследствии продаётся, начинает работать другая логика: срок владения, расходы, вычет. Разбор такой ситуации с позиции ФНС и отражением в 1С есть в статье о вычете при продаже доли в квартире.

Налоговый вычет при дарении квартиры: есть ли он

В предоставленных материалах ФНС вычет при дарении не упоминается. Общая логика имущественного вычета строится на расходах налогоплательщика: вычет возвращает часть потраченных на жильё денег. При дарении одаряемый расходов не несёт, поэтому права на имущественный вычет по подаренной квартире у него не появляется.

Отдельная тема, которую бухгалтеру полезно помнить: вычет не предоставляется при сделках с взаимозависимыми лицами. Перечень таких лиц и риски при сделках с недвижимостью разобраны в статье об имущественном вычете и взаимозависимых лицах. Цифры и ограничения сверяйте с актуальной редакцией НК РФ.

Практические ситуации для бухгалтера и руководителя

Компания редко дарит квартиры, но вопрос возникает регулярно: сотрудник получил квартиру в дар от родственника или сам стал дарителем, а бухгалтера просят объяснить последствия. Ещё один сценарий: организация передаёт недвижимость сотруднику или учредителю.

Разъяснение ФНС говорит о физических лицах: дарителе и одаряемом. Налоговые обязанности организации-дарителя по подаренной квартире в источнике не раскрыты, поэтому их нужно проверять отдельно по НК РФ и позиции инспекции до подписания договора. Обещать сотруднику освобождение «по умолчанию» нельзя: статус одаряемого проверяется документами.

Чек-лист бухгалтера

1. Установите, кто даритель и одаряемый, запросите документы по сделке.
2. Проверьте одаряемого по перечню пункта 18.1 статьи 217 НК РФ.
3. Соберите документы о родстве: свидетельство о браке, о рождении, об усыновлении, о смене фамилии.
4. Определите, нужна ли одаряемому декларация 3-НДФЛ, и напомните о сроках.
5. Предупредите, что после регистрации права налог на имущество платит новый собственник.

В 1С:Бухгалтерии подарки физлицам отражают в блоке расчётов с сотрудниками и НДФЛ, детали зависят от договора и статуса получателя. Пошаговый разбор денежного подарка с проводками и настройками есть в материале об оформлении денежного подарка в 1С, логика по натуральной форме близка, но требует отдельной настройки.

Что проверить руководителю

• Дарение квартиры создаёт налоговые последствия прежде всего у одаряемого, и компания не должна обещать ему освобождение до проверки родства.
• Документы, подтверждающие родство, собираются до сделки, а не после запроса инспекции.
• Если даритель организация, налоговые обязанности и оформление стоит согласовать с бухгалтером и юристом заранее.
• Освобождение от НДФЛ не отменяет налог на имущество у нового собственника.