Имущественные налоги в 2026 году: как позиции КС и ВС меняют расчёт налога на имущество и земельного налога

Что изменилось в имущественных налогах в 2026 году: главное из обзора ФНС

ФНС письмом от 03.09.2026 №БС-36-21/7738@ опубликовала обзор правовых позиций Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ по спорам об исчислении и уплате имущественных налогов за январь-август 2026 года (публикация обзора). Документ ориентирован на территориальные налоговые органы, поэтому описанные подходы будут применяться при камеральном контроле, проверках и работе с возражениями налогоплательщиков.

В обзоре четыре сюжета:

пересмотр архивной кадастровой стоимости, чтобы уменьшить налоги за прошлые периоды;
применение повышающих коэффициентов 2 и 4 к земельному налогу по ставке до 1,5%;
двойное налогообложение объектов незавершённого строительства;
расчёт остаточной стоимости основных средств после модернизации по ФСБУ 6/2020.

Первый вывод обзора: КС РФ постановлением от 14.07.2026 №48-П признал неконституционной норму, которая отводила всего шесть месяцев на подачу заявления о снижении архивной кадастровой стоимости. До поправок в закон заявление принимают в течение года с момента получения уведомления ИФНС с новой стоимостью, а ранее уплаченные налоги уменьшают в пределах трёх лет, предшествующих году подачи заявления. Второй: с 2027 года повышающие коэффициенты к участкам под жилищное строительство не применяются. Третий: ВС РФ подтвердил, что организация не платит налог дважды за один объект из-за двойных записей в ЕГРН. Четвёртый: доначисление при некорректном расчёте амортизации после модернизации суд признал законным.

Оговорка по источникам. Раздел обзора о повышающих коэффициентах в доступной публикации обрывается, а детали по недострою и по ФСБУ 6/2020 приведены в описании обзора и в тексте постановлений. Формулировки стоит сверять с полным текстом письма ФНС и с судебными актами, прежде чем менять учёт и сдавать уточнённые декларации.

Для бухгалтера и специалиста по 1С практический смысл обзора простой: часть привычных настроек теперь даёт неверный результат. Кадастровая стоимость в карточке объекта, коэффициент земельного налога, элементы амортизации после модернизации - всё это точки, где расчёт разойдётся с позицией налоговиков.

Пересмотр архивной кадастровой стоимости: как уменьшить налог за прошлые периоды

Спор из п.1 обзора касался ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Норма разрешала подать заявление о снижении архивной кадастровой стоимости в течение шести месяцев с даты установления новой стоимости. На бумаге механика выглядела рабочей, на практике пересчитать налог за прошлое почти никому не удавалось: о новой стоимости налогоплательщик узнаёт из налогового уведомления, которое приходит в конце года, тогда как сама оценка проведена с начала года. К моменту, когда человек видел цифры, шестимесячный срок уже истекал.

В деле физлица ИФНС несколько лет начисляла земельный налог исходя из кадастровой стоимости участков 6,5 и 9 млн рублей. С начала нового года стоимость каждого участка по новому расчёту снизили до 4,5 млн рублей, о чём налогоплательщик узнал из налогового уведомления. Заявление об уменьшении архивной стоимости до рыночного размера отклонили: к моменту получения уведомления новая стоимость числилась в ЕГРН уже год, а закон отводил на обращение шесть месяцев (разбор спора).

КС РФ в постановлении от 14.07.2026 №48-П признал эту норму неконституционной и обязал законодателей пересмотреть закон о государственной кадастровой оценке. До внесения поправок действует временный порядок: заявление об уменьшении архивной кадастровой стоимости недвижимости или земельного участка подают в течение года с момента получения уведомления ИФНС, где указана новая стоимость. Ранее уплаченные имущественные налоги уменьшают в пределах трёх лет, предшествующих году подачи заявления.

Новый срок подачи заявления: год вместо шести месяцев

Срок отсчитывают от даты получения уведомления, а не от даты, когда новая стоимость появилась в ЕГРН. Это принципиальный момент: раньше именно вторая дата запускала шестимесячный отсчёт и делала перерасчёт недостижимым для добросовестного плательщика.

Пример. Уведомление с новой кадастровой стоимостью пришло в ноябре 2026 года. Заявление о пересмотре архивной стоимости можно подать до ноября 2027 года. Обращение в декабре 2027 года отклонят.

После вступления поправок в 237-ФЗ срок могут скорректировать. Следите за текстом закона и разъяснениями ФНС, ориентироваться только на судебную практику здесь рискованно.

Уменьшение налогов в пределах трёх лет: какие периоды можно пересчитать

Пересчёт ограничен тремя годами, предшествующими году подачи заявления. Заявление подано в 2026 году, значит уменьшить можно налоги за 2023, 2024 и 2025 годы. Правило распространяется на земельный налог и налог на имущество физлиц.

У организаций схема сложнее: налог на имущество они считают сами, а пересмотр кадастровой стоимости затрагивает уже сданные декларации. Здесь нужна уточнённая отчётность и разбор конкретной ситуации с инспекцией, поскольку лимит в три года и порядок зачёта переплаты применяют иначе, чем к физлицам.

Повышающие коэффициенты 2 и 4 к земельному налогу: что меняется с 2027 года

Повышающие коэффициенты увеличивают земельный налог, если купленный под жилищное строительство участок годами стоит без результата. Ставка по таким участкам не превышает 1,5% кадастровой стоимости, а коэффициент доводит платёж до трёх- или шестикратного размера базовой суммы. КС РФ в 2026 году постановил, что с 2027 года повышающие коэффициенты к участкам под жилищное строительство не применяются.

К каким участкам применяются коэффициенты 2 и 4

Коэффициенты касаются участков, приобретённых под жилищное строительство, кроме участков для индивидуального жилищного строительства. Логика такая: пока стройка идёт, платёж обычный; если объект не введён в течение трёх лет, к налогу применяют коэффициент 2, а в последующие годы коэффициент 4.

Пример. Участок куплен в 2023 году под строительство многоквартирного дома. К 2026 году дом не введён, поэтому при расчёте налога за 2026 год применяется коэффициент 4.

Для участков под ИЖС действует отдельная развилка. КС РФ разбирал ситуацию с одновременным применением повышенной ставки и коэффициентов 2 и 4 к участкам под ИЖС, которые используются в предпринимательской деятельности. Разбор этой позиции и настройка «1С:Бухгалтерии» приведены в материале о запрете КС РФ на повышающие коэффициенты для участков под ИЖС.

Вид разрешённого использования и фактическое использование участка подтверждают документами: выпиской из ЕГРН, разрешением на строительство, проектной документацией. Расхождение между назначением участка и учётными данными - типовая причина спора с инспекцией.

Как рассчитать налог с учётом коэффициентов до 2027 года

Формула: налог = кадастровая стоимость × 1,5% × коэффициент.

Ситуация	Кадастровая стоимость	Коэффициент	Налог за 2026 год
Строительство не завершено, первые три года	10 000 000 ₽	2	300 000 ₽
Строительство не завершено, последующие годы	10 000 000 ₽	4	600 000 ₽
Участок под ИЖС, коэффициенты не применяются	10 000 000 ₽	нет	до 150 000 ₽

С 2027 года расчёт упрощается: налог считают по ставке до 1,5% без повышения. Для компании, которая держит участок под стройку с коэффициентом 4, платёж с 10 млн рублей кадастровой стоимости снизится с 600 000 до 150 000 рублей. Как отразить ставку, коэффициент и перерасчёт после досрочной регистрации объекта, разобрано в статье о настройке коэффициентов 2 и 4 и перерасчёте в 1С.

Двойное налогообложение объектов незавершённого строительства: позиция ВС РФ

Ситуация, которую разобрал ВС РФ: в ЕГРН по одному объекту есть две записи, например одна как о незавершённом строительстве, вторая как о здании. Инспекция видит две записи и начисляет налог на имущество дважды. Суд подтвердил, что организация не обязана платить налог за один объект дважды, даже если реестр содержит дублирующие сведения.

Аргументы, на которые можно опираться в переписке с инспекцией: объект налогообложения должен быть однозначно идентифицирован, а повторное обложение одного имущества противоречит принципу экономической обоснованности налога. Налог взимают с объекта, а не с записи в реестре.

Порядок действий:

Заказать выписки из ЕГРН по всем объектам незавершённого строительства.
Сопоставить кадастровые номера, адреса, площади и даты постановки на учёт. Дублирование чаще всего проявляется в совпадении адреса и площади при разных кадастровых номерах.
Направить в Росреестр заявление об исправлении сведений с обоснованием. Ошибка в реестре - основная причина двойных начислений.
Пока записи не исправлены, подготовить пояснения в ИФНС со ссылкой на позицию ВС РФ и приложить документы по объекту.

Критерии проверки ЕГРН и фактического владения объектом собраны в статье о налоге на имущество при недействительной сделке с недвижимостью.

Автоматически двойной налог не исчезнет: пока в базе инспекции две записи, требование придёт. Переписка с Росреестром и налоговой занимает месяцы, поэтому по спорным объектам стоит заранее держать пакет документов наготове.

Расчёт остаточной стоимости основных средств после модернизации по ФСБУ 6/2020

Четвёртый сюжет обзора: ВС РФ признал законным доначисление налога на имущество, когда организация некорректно посчитала амортизацию после модернизации объекта. Суд поддержал инспекцию, потому что ошибка в расчёте остаточной стоимости исказила налоговую базу.

Как ФСБУ 6/2020 меняет расчёт амортизации после модернизации

Модернизация увеличивает балансовую стоимость основного средства. По ФСБУ 6/2020 после таких работ организация пересматривает элементы амортизации: срок полезного использования, ликвидационную стоимость и способ начисления амортизации. Если срок полезного использования продлевают, амортизацию считают от новой балансовой стоимости и нового срока. Если срок оставили прежним, амортизация продолжается по прежним правилам, но уже от выросшей стоимости.

Изменения применяют с начала года, следующего за годом модернизации, если учётная политика не устанавливает другой порядок. Именно эта дата чаще всего и создаёт расхождение между бухгалтерским и налоговым учётом.

Типичные ошибки в 1С и как их исправить

Ошибки, которые чаще всего приводят к неверной остаточной стоимости:

срок полезного использования после модернизации не пересмотрели, амортизация идёт по старым расчётам;
неверно указан месяц начала начисления амортизации по новым параметрам;
ликвидационная стоимость осталась прежней, хотя её пересмотр стандарт предполагает;
документ «Модернизация ОС» оформлен не полностью, из-за чего стоимость работ не попала в балансовую стоимость объекта;
данные бухгалтерского и налогового учёта не сверены, расхождения остаются незамеченными.

Проверка в «1С:Бухгалтерии» занимает несколько минут. Откройте карточку основного средства, вкладку «Амортизация»: там видны срок полезного использования и параметры начисления. Затем документы «Модернизация ОС» и «Изменение элементов амортизации»: первый фиксирует затраты, второй меняет параметры. Итог сверяйте по отчёту «Ведомость амортизации ОС»: накопленная амортизация и остаточная стоимость должны соответствовать пересчитанным параметрам.

Пример. Организация модернизировала оборудование и увеличила его стоимость на 500 000 рублей, но срок полезного использования не пересмотрела. Амортизация продолжилась по старым параметрам, остаточная стоимость оказалась завышена, налог на имущество занижен. Результат: доначисление налога по решению инспекции, которое суд признал законным.

Если ошибку нашли сами, подайте уточнённую декларацию и будьте готовы объяснить причину расхождения. Это дешевле, чем спорить с инспекцией после выездной проверки.

Как учесть новые позиции в 1С: практические шаги для бухгалтера и 1С-специалиста

Чек-лист на 2026-2027 годы. Пункты удобно распределить между бухгалтером и специалистом по 1С: методология остаётся за бухгалтерией, настройки и отчёты за сопровождением.

Проверить налоговые уведомления и найти случаи снижения кадастровой стоимости. В «1С:Бухгалтерии» сверьте кадастровую стоимость в карточках основных средств и земельных участков с данными ЕГРН.
Подготовить заявления о пересмотре архивной кадастровой стоимости, отсчитывая год с даты получения уведомления ИФНС. Приложите отчёт об оценке и ранее сданные расчёты.
Проверить участки под жилищное строительство на коэффициенты 2 и 4 и рассчитать налог за 2026 год. В 1С ставку и коэффициент задают через регистр сведений и документ «Регистрация земельного налога».
Сверить записи ЕГРН по объектам незавершённого строительства. При дублировании сначала обращение в Росреестр, затем пояснения в ИФНС.
Проверить настройки амортизации после модернизации: карточка основного средства, документы «Модернизация ОС» и «Изменение элементов амортизации», отчёт «Ведомость амортизации ОС».
Обновить учётную политику с учётом позиций КС РФ и ВС РФ: дата пересмотра элементов амортизации, порядок работы с кадастровой стоимостью.
Провести сверку расчётов с бюджетом по имущественным налогам, чтобы вовремя увидеть переплату или недоимку.

Участки под комплексное развитие территорий считают отдельно: там срок применения коэффициента 2 привязан к дате разрешения на строительство. Настройка описана в материале о коэффициенте 2 для участков под КРТ в 1С.

Риски и что делать дальше

Игнорирование новых позиций стоит денег. Налоговый орган, опираясь на обзор, доначислит налог, пени и штраф, а ссылка на прежнюю практику не поможет: позиции КС РФ и ВС РФ применяют при проверках и в спорах.

Основные риски:

доначисление земельного налога и налога на имущество за прошлые периоды;
пени за весь период занижения налога;
спор о двойных записях в ЕГРН, который тянется месяцами, пока налог числится в задолженности;
уточнённые декларации и пояснения после самостоятельного исправления ошибок в амортизации.

Что делать: провести аудит имущественных налогов за 2023-2026 годы, собрать документы по спорным объектам, обновить настройки 1С и учётную политику. Сложные случаи (пересмотр стоимости по нескольким объектам, двойные записи в ЕГРН, расхождение бухгалтерского и налогового учёта после модернизации) разбирайте с консультантом: цена ошибки выше стоимости разбора.

Для сверки используйте первоисточники: письмо ФНС от 03.09.2026 №БС-36-21/7738@ (текст обзора) и постановление КС РФ от 14.07.2026 №48-П. Отдельно следите за поправками в 237-ФЗ: после их принятия порядок подачи заявления о пересмотре архивной кадастровой стоимости может измениться.

Материал носит информационный характер и не заменяет официальные разъяснения ФНС и тексты судебных актов.