Аренда жилья самозанятым: как не платить налог и остаться в правовом поле

Нужно ли самозанятому подавать декларацию 3-НДФЛ при сдаче жилья?

Нет. Самозанятые, применяющие налог на профессиональный доход (НПД), не подают декларацию 3-НДФЛ по доходам от аренды жилья. Эту позицию подтвердили эксперты ФНС. Вместо декларации доходы фиксируются в приложении «Мой налог», а налог рассчитывается автоматически.

Освобождение действует только при соблюдении условий НПД: годовой доход не превышает 2,4 млн рублей, нет наемных работников, сдается именно жилое помещение. Если хотя бы одно условие нарушено, придется применять другой налоговый режим и отчитываться по нему.

Для бухгалтера или руководителя это означает: сотрудник, сдающий квартиру как самозанятый, не должен приносить вам справку 3-НДФЛ. Достаточно чека из приложения «Мой налог», который подтверждает легальность дохода.

Как самозанятому отразить доход от аренды в приложении «Мой налог»

После получения арендной платы нужно создать чек в приложении «Мой налог». Чек формируется автоматически и передается арендатору. Налог рассчитывается автоматически и уплачивается ежемесячно до 28 числа следующего месяца.

Пошаговая инструкция: регистрация дохода от аренды

1. Открыть приложение «Мой налог».
2. Нажать «Новая продажа».
3. Указать сумму арендной платы.
4. Выбрать тип дохода «Аренда жилья».
5. Подтвердить операцию и выдать чек арендатору.

Чек можно отправить арендатору в мессенджер, по электронной почте или показать QR-код. Если арендатор юридическое лицо, чек обязателен для подтверждения расходов в учете.

Сроки формирования чека: при получении наличных - в момент расчета, при безналичной оплате - не позднее 9 числа следующего месяца. Нарушение срока грозит штрафом 20% от суммы, указанной в чеке, но не менее 1000 рублей.

Лимит годового дохода для самозанятых при сдаче жилья

Годовой доход самозанятого не должен превышать 2,4 млн рублей. Если доход превысит лимит, налогоплательщик теряет право на НПД с месяца превышения и должен перейти на другой налоговый режим.

Пример расчета: при ежемесячной арендной плате 200 000 рублей годовой доход составит 2,4 млн рублей - это предельная сумма. Аренда по 210 000 рублей в месяц уже выводит за лимит: годовой доход достигнет 2,52 млн рублей, и с месяца превышения НПД применять нельзя.

Лимит считается по всем доходам самозанятого, а не только по аренде. Если вы параллельно оказываете услуги или продаете изделия собственного производства, суммируйте все поступления.

Когда сдача жилья не может быть переведена на НПД

НПД применим не ко всей недвижимости. Ограничения:

• Сдача нежилых помещений (коммерческой недвижимости) под НПД не подпадает. Офисы, склады, торговые площади требуют другого налогового режима.
• Сдача жилья в рамках предпринимательской деятельности с привлечением наемных работников. Наемный персонал исключает применение НПД.
• Сдача имущества, которое используется в предпринимательской деятельности.
• Доходы от аренды, полученные от бывшего работодателя, если с момента увольнения прошло менее двух лет.

В этих случаях применяют УСН, патент или уплачивают НДФЛ с подачей декларации 3-НДФЛ. Подробный разбор выбора режима для арендодателей мы приводили в статье о налоговых режимах при сдаче имущества в аренду.

Налоговые ставки при сдаче жилья самозанятым

Ставка НПД составляет 4% при сдаче жилья физическим лицам и 6% при сдаче юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям.

Пример расчета для аренды 30 000 рублей в месяц:

• Арендатор - физическое лицо: налог 1 200 рублей в месяц, на руки 28 800 рублей.
• Арендатор - организация или ИП: налог 1 800 рублей в месяц, на руки 28 200 рублей.

Дополнительные страховые взносы самозанятый не платит. Пенсионные баллы не начисляются, но можно добровольно перечислять взносы на будущую пенсию.

Сравнение НПД с другими налоговыми режимами для аренды жилья

НПД выигрывает у других режимов для типичной аренды жилья. Сравнение:

Для аренды жилья с доходом до 2,4 млн рублей в год НПД - самый простой и дешевый вариант. УСН оправдан при доходе выше лимита или при сдаче коммерческой недвижимости. НДФЛ - крайний случай, когда другие режимы недоступны.

Если вы ведете учет арендных операций в 1С, посмотрите статью о применении НПД для гостевых домов и учете в 1С. Там разобраны настройки программы для самозанятых.

Как зарегистрироваться в качестве самозанятого для сдачи жилья

Регистрация занимает несколько минут и не требует визита в налоговую. Порядок:

1. Скачать приложение «Мой налог» в App Store или Google Play.
2. Пройти идентификацию по паспорту и ИНН.
3. Подтвердить согласие на обработку данных.
4. Дождаться уведомления о постановке на учет.

Регистрация также доступна через личный кабинет на сайте ФНС или через банковские приложения. После регистрации можно сразу фиксировать доходы.

Госслужащим перед регистрацией стоит проверить ограничения: им НПД разрешен только для сдачи личного жилья. Подробнее - в разборе о самозанятости госслужащих.

Риски и ответственность при неуплате налога с аренды

Нелегальная сдача жилья - это риск доначислений. Если налоговая выявит незарегистрированный доход от аренды, последствия такие:

• Доначисление налога за весь период сдачи.
• Пени за каждый день просрочки.
• Штраф 20% от неуплаченной суммы, при умышленном нарушении - 40%.
• Административная ответственность за незаконное предпринимательство.

Налоговая выявляет нелегальную аренду по разным каналам: жалобы соседей, данные Росреестра, банковские переводы, объявления на площадках аренды. Легализация через НПД обходится дешевле, чем штрафы и доначисления.

Бухгалтерам, которые оформляют аренду жилья сотрудникам, важно корректно отражать такие операции в 1С. Практическое руководство по учету аренды жилья сотрудникам по заниженной цене мы разбирали в статье о налоговых рисках при аренде жилья сотрудникам.

Самозанятый, сдающий жилье, получает простой и дешевый способ легализовать доход. Без декларации, без взносов, со ставкой 4% или 6%. Главное - соблюдать лимит 2,4 млн рублей, сдавать именно жилое помещение и вовремя формировать чеки в приложении «Мой налог».