Имущественные налоги с 2027 года: что меняется для бухгалтера и как учесть поправки в 1С

Госдума приняла в первом чтении поправки в НК РФ, которые меняют исчисление имущественных налогов по недвижимости физических лиц с 2027 года. В пакете два блока: отмена повышающих коэффициентов 2 и 4 по земельному налогу для участков под ИЖС, используемых в предпринимательской деятельности, если кадастровая стоимость каждого из них превышает 300 млн руб., а ставка не выше 1,5%, и уточнение условий, при которых не применяется коэффициент 10-процентного ограничения ежегодного роста налога.

Оба изменения подготовлены во исполнение постановления Конституционного Суда РФ от 21.07.2026 № 52-П. Статус на 30 октября 2026 года: первое чтение, то есть нормы пока не закон, и ко второму чтению формулировки могут измениться. Планируемая дата применения новых правил - 2027 год.

Ниже: кому адресованы нормы, как проверить свои участки под ИЖС, что именно меняется в расчёте ограничения роста налога на 10%, какие действия имеет смысл выполнить бухгалтеру до конца года и что проверить в 1С, когда выйдет релиз с поддержкой поправок.

Что меняется в имущественных налогах с 2027 года: краткий ответ

Первый блок касается земельного налога. С 2027 года повышающие коэффициенты 2 и 4 исключаются для участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, при одновременном соблюдении трёх условий: участок используется в предпринимательской деятельности, его кадастровая стоимость превышает 300 млн руб., применяемая ставка составляет до 1,5% включительно. ФНС подтверждает, что новые нормы исключают применение коэффициентов 2 и 4 с 2027 года (публикация с разбором поправок).

Второй блок меняет правила ограничения ежегодного роста налога на недвижимость физлиц. Сейчас 10-процентный предел не работает при изменении любых характеристик объекта, повлекших изменение кадастровой стоимости. По новым нормам исключение сузится до четырёх видов изменений в ЕГРН, и только при росте кадастровой стоимости.

Статус поправок: первое чтение - это ещё не закон

Законопроект прошёл только первое чтение. До подписания и официального опубликования текста перестраивать учёт и пересчитывать налоги рано: ко второму чтению меняются формулировки, а иногда и даты вступления в силу. Рабочий порядок на конец 2026 года выглядит так: следить за движением законопроекта, дождаться финальной редакции и разъяснений ФНС, обновлять релизы 1С по мере выхода. Поддержка новых норм в типовых конфигурациях появляется после публикации закона, а не после первого чтения.

Кого касаются изменения: физлица, ИП и предпринимательские участки

Поправки меняют порядок исчисления имущественных налогов в отношении недвижимости физических лиц. Отмена коэффициентов 2 и 4 адресована узкой группе: владельцам участков под ИЖС, которые фактически используются в бизнесе, с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. и ставкой до 1,5%. На практике это ИП и предприниматели с дорогими участками под застройку. Для собственника типового участка под ИЖС с домом и ставкой 0,3% ничего не меняется: коэффициенты к нему и сейчас не применяются по этим основаниям, а новый перечень оснований для ограничения роста налога затрагивает только объекты с изменившимися характеристиками в ЕГРН.

Отмена коэффициентов 2 и 4 по земельному налогу: условия и примеры

Повышающий коэффициент умножает уже исчисленную сумму налога: коэффициент 2 удваивает её, коэффициент 4 увеличивает вчетверо. Норма не отменяет земельный налог по участку, она убирает повышающий множитель. Логика поправки: если к участку под ИЖС применяется повышенная ставка до 1,5% и кадастровая стоимость измеряется сотнями миллионов рублей, дополнительное умножение налога становится несоразмерным.

Условия применяются одновременно. Если хотя бы одно не выполняется, коэффициенты считаются в прежнем порядке. Например, участок под ИЖС с кадастровой стоимостью 280 млн руб. под исключение не попадает, как и участок стоимостью 350 млн руб., к которому применена ставка выше 1,5%.

Как проверить, попадает ли участок под новую норму

Сверьте вид разрешённого использования и категорию земель: участок должен быть предназначен для ИЖС.
Подтвердите фактическое использование в предпринимательской деятельности: договоры, характер использования, назначение построек, документы по проекту.
Возьмите кадастровую стоимость из ЕГРН и проверьте, превышает ли она 300 млн руб. Порог применяется к каждому участку отдельно, суммарная стоимость нескольких объектов значения не имеет.
Проверьте ставку, установленную по участку: она должна быть не выше 1,5% включительно.

Результаты проверки стоит зафиксировать в рабочей таблице с датой выгрузки из ЕГРН: к 2027 году это станет основой для контрольного расчёта и объяснений с инспекцией.

Почему поправки появились: постановление КС РФ № 52-П

Изменения приняты во исполнение постановления Конституционного Суда РФ от 21.07.2026 № 52-П. Суд разбирал ситуацию, когда к одному и тому же участку под ИЖС одновременно применялись повышенная ставка до 1,5% и повышающие коэффициенты 2 и 4, и признал такой подход несоразмерным. Законодатель реагирует поправками, а не разовым решением по конкретному спору. Практику по коэффициентам 2 и 4 и позиции судов по имущественным налогам мы разбирали в материале об обзоре ФНС по позициям КС и ВС, а порядок отражения отмены коэффициентов в программе - в статье про участки под ИЖС и настройку 1С.

Для бухгалтера вывод простой: это не временная мера под один налоговый период, а смена правил расчёта с 2027 года. Настройки и контрольные соотношения придётся поддерживать в актуальном состоянии.

Коэффициент 10-процентного ограничения роста налога на недвижимость физлиц: что меняется

Сейчас ограничение ежегодного роста налога не применяется при изменении любых характеристик объекта недвижимости, например года постройки или местоположения, если из-за этого изменилась кадастровая стоимость. Направление изменения значения не имеет: ограничение не работает и при росте, и при снижении стоимости.

По новым нормам неприменение коэффициента при изменении характеристик объекта в ЕГРН затронет только четыре вида изменений: площадь объекта (за исключением округления её значения), категория земель, разрешённое использование, назначение. И только при условии, что эти изменения повлекли увеличение кадастровой стоимости. Фактически применение ограничения в 10% расширяется: налог чаще будет расти не более чем на 10% за год (описание действующего и нового порядка).

Сравнение: было и стало

Ситуация	Сейчас	С 2027 года по проекту
Изменение года постройки, местоположения и других характеристик вне перечня	Ограничение не применяется при росте и при снижении кадастровой стоимости	Ограничение применяется: налог растёт не более чем на 10% за год
Изменение площади, кроме округления значения, с ростом кадастровой стоимости	Ограничение не применяется	Ограничение не применяется
Изменение категории земель, разрешённого использования, назначения с ростом кадастровой стоимости	Ограничение не применяется	Ограничение не применяется
Любое из перечисленных изменений, которое привело к снижению кадастровой стоимости	Ограничение не применяется	Формально ограничение применяется, но при снижении стоимости оно обычно не влияет на итог

Практический пример. У объекта изменился год постройки, кадастровая стоимость выросла. Сейчас налог считается от новой стоимости без 10-процентного предела. По новым нормам год постройки в перечень не входит, значит ограничение применяется и налог вырастет не более чем на 10% относительно прошлого года. Другой пример: площадь уточнили с 120 до 180 кв. м, стоимость выросла. Это изменение в перечне, ограничение не применяется, налог считают от новой кадастровой стоимости.

Что делать бухгалтеру уже сейчас: чек-лист подготовки к 2027 году

Проведите инвентаризацию недвижимости физлиц и участков под ИЖС, которые используются в предпринимательской деятельности. Отметьте объекты с изменениями характеристик за последние три года.
Сверьте кадастровую стоимость и характеристики в ЕГРН: площадь, категорию земель, разрешённое использование, назначение. Сохраните выписки с датой получения.
Выделите участки с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. и ставкой до 1,5%: это кандидаты на отмену коэффициентов 2 и 4.
Посчитайте налоговую нагрузку по этим объектам в двух вариантах, с коэффициентами и без, чтобы понимать масштаб эффекта для бюджета.
Зафиксируйте объекты, по которым менялись характеристики: по ним нужно проверить, продолжит ли работать ограничение роста налога.
Отслеживайте принятие закона, разъяснения ФНС и обновления релизов 1С. До финальной редакции учёт не меняйте.

Как оценить эффект на налоговую нагрузку

Формула простая: земельный налог = кадастровая стоимость × ставка × коэффициент, если он применим. Возьмём участок под ИЖС с кадастровой стоимостью 350 млн руб. и ставкой 1,5%, используемый в предпринимательской деятельности.

Без повышающего коэффициента: 350 000 000 × 1,5% = 5 250 000 руб.
С коэффициентом 2: 10 500 000 руб., разница 5 250 000 руб.
С коэффициентом 4: 21 000 000 руб., разница 15 750 000 руб.

По ограничению роста налога эффект зависит от конкретного объекта и вида изменения характеристик, универсальной цифры нет. Сделайте расчёт по каждому объекту с изменёнными характеристиками и зафиксируйте результат в бюджете на 2027 год.

Как учесть поправки в 1С: настройки имущественных налогов

В «1С:Бухгалтерии 8» имущественные налоги ведутся в блоке налогов и отчётности: там заполняются сведения об объектах, ставки, авансовые платежи и формируется расчёт. Точные названия команд и разделов зависят от версии и релиза конфигурации, поэтому сверяйтесь с документацией к своей поставке. В открытых материалах по этим поправкам описания конкретных настроек 1С пока нет: поддержка появится в типовых релизах после принятия закона. До этого программа считает налог по действующим правилам, и это нормально.

Что проверить после обновления релиза

Кадастровая стоимость и характеристики объектов совпадают с ЕГРН: площадь, категория земель, разрешённое использование, назначение.
Ставка по каждому участку под ИЖС не выше 1,5%, если участок используется в предпринимательской деятельности.
Коэффициенты 2 и 4 не применяются с 2027 года по участкам, которые проходят по всем условиям новой нормы.
Ограничение роста налога на 10% считается по объектам с изменёнными характеристиками по новым правилам.
Итоговые суммы совпадают с ручным контрольным расчётом по каждому спорному объекту.

Если типовой функционал ещё не поддерживает новые нормы

Переходный период удобнее закрывать параллельным расчётом. Заведите таблицу с расчётом по новым нормам, сверяйте её с типовым отчётом и документируйте расхождения: какая норма применена, на основании какой выписки ЕГРН, какая ставка. Ручные корректировки в программе используйте как контрольную сумму, а не как замену типовому расчёту. Типовую конфигурацию не правьте до официального обновления: правки придётся снимать с поддержки, а при следующем релизе возможны конфликты и потеря данных. Ручной расчёт служит доказательством вашей позиции и заготовкой для проверки, когда обновление выйдет.

Риски и типичные ошибки при переходе на новые правила

Применение новых норм до принятия закона. Первое чтение не даёт основания пересчитывать налог, и позиция может разойтись с финальной редакцией.
Неверная проверка условий: ставка выше 1,5%, стоимость ниже 300 млн руб. или отсутствие подтверждений предпринимательского использования. Типичный случай: отмену коэффициентов распространяют на все участки под ИЖС, включая дешёвые.
Путаница между коэффициентами 2 и 4 по земельному налогу и коэффициентом 10-процентного ограничения роста налога. Это разные механизмы с разными условиями.
Ошибки в ручных корректировках 1С: двойной пересчёт, потеря связи с документом-основанием, расхождение с типовым отчётом.
Несвоевременное обновление релиза: программа продолжает считать по старым правилам, а разница выявляется уже после срока уплаты.

Снизить риски помогает простая дисциплина: контрольный расчёт по каждому объекту, письменная фиксация допущений, сверка с ЕГРН перед сдачей отчётности и обновление конфигурации вскоре после выхода релиза.

Коротко о главном: что запомнить бухгалтеру

Поправки в НК РФ приняты в первом чтении, применение планируется с 2027 года, окончательной редакции пока нет.
Коэффициенты 2 и 4 по земельному налогу исключаются для участков под ИЖС, используемых в предпринимательской деятельности, с кадастровой стоимостью каждого свыше 300 млн руб. и ставкой до 1,5% включительно.
Изменения приняты во исполнение постановления КС РФ от 21.07.2026 № 52-П.
Коэффициент 10-процентного ограничения не применяется только при изменениях площади (кроме округления), категории земель, разрешённого использования и назначения, и только если кадастровая стоимость выросла.
В 1С типовой расчёт обновится вместе с релизом: до этого ведите контрольный ручной расчёт и не правьте конфигурацию.

Практический шаг на эту неделю: выгрузите из ЕГРН характеристики и кадастровую стоимость своих объектов и отметьте те, что подпадают под новые нормы, чтобы к выходу финальной редакции закона у вас уже был готовый расчёт и аргументы для инспекции.