Земельный налог при жилищном строительстве в 1С: настройка, коэффициенты 2 и 4, перерасчет

Коротко: как рассчитывается земельный налог при жилищном строительстве

Для организации, которая приобрела или получила земельный участок на условиях жилищного строительства, по п. 15 ст. 396 НК РФ применяют повышающий коэффициент 2 в течение трех лет с даты государственной регистрации права на участок. Если за этот срок право на построенный объект не зарегистрировали, после истечения трех лет налог считают с коэффициентом 4 до месяца регистрации объекта.

Когда право на построенный объект зарегистрировали раньше окончания трехлетнего срока, расчет меняется. С месяца, следующего за месяцем регистрации объекта, применяют коэффициент 1. Ранее начисленную сумму проверяют на необходимость перерасчета за период, который охватывают НК РФ и официальные разъяснения ФНС. Ставку земельного налога устанавливает муниципальное образование, поэтому ее нельзя подменять коэффициентом 2 или 4.

Проверочная формула выглядит так: Земельный налог = кадастровая стоимость × ставка × коэффициент владения × повышающий коэффициент. Для точного расчета нужны дата регистрации права на участок, дата регистрации построенного объекта, кадастровая стоимость, муниципальная ставка, льготы и сведения о периоде владения. Письмо ФНС от 25.08.2026 № БС-35-21/11166@ перед применением нужно сверить с официальным текстом и актуальной редакцией НК РФ.

Какие данные определяют сумму налога

Повышающий коэффициент влияет только на отдельную часть расчета. Он не заменяет налоговую ставку, коэффициент владения или льготу.

• Кадастровая стоимость берется по сведениям ЕГРН и данным государственной кадастровой оценки, действующим для нужного налогового периода.
• Ставку устанавливает муниципальный нормативный акт. Она зависит от категории земли, вида разрешенного использования и других условий, предусмотренных местными правилами.
• Коэффициент владения учитывает период, в течение которого организация владела участком в налоговом году. При неполном годе число месяцев определяют по правилам НК РФ и датам регистрации права.
• Льготу или необлагаемую сумму применяют только при наличии основания и подтверждающих документов.
• Повышающий коэффициент принимают равным 1, 2 или 4 в зависимости от срока строительства и даты государственной регистрации построенного объекта.

Если участок находится в общей долевой собственности, долю организации учитывают отдельно по правилам расчета. Поле с муниципальной ставкой нельзя увеличивать вручную, чтобы получить эффект коэффициента 2 или 4.

Когда применяется коэффициент 2, 4 или 1

Для участка с правом, зарегистрированным 1 января 2026 года, базовая временная схема выглядит так: 2026-2028 годы, коэффициент 2; с 2029 года, коэффициент 4, если право на построенный объект не зарегистрировано. При более поздней дате регистрации права на участок месяцы и переход между коэффициентами нужно проверить отдельно.

Когда участок подпадает под повышающий коэффициент земельного налога

Пункт 15 статьи 396 НК РФ применяют к земельным участкам, которые организация приобрела или получила для жилищного строительства. Само название объекта в 1С не подтверждает назначение участка. Юридические условия проверяют по ЕГРН, договору, решению о предоставлении земли и документам проекта.

Какие сведения проверить по участку до расчета

До заполнения карточки земельного участка соберите комплект исходных данных:

1. выписку ЕГРН с кадастровым номером и видом разрешенного использования;
2. дату государственной регистрации права организации на участок;
3. категорию земель и сведения о разрешенном использовании;
4. договор купли-продажи, аренды или другой документ, по которому участок приобрели или предоставили;
5. документы по проекту жилищного строительства;
6. кадастровую стоимость для нужного налогового периода;
7. муниципальный нормативный акт со ставкой и льготами;
8. сведения о государственной регистрации права на построенный объект, если строительство завершено.

Дата договора, дата передачи участка, дата получения разрешения на строительство и дата постановки объекта на кадастровый учет не заменяют дату государственной регистрации права. Для коэффициента 2 и перехода к коэффициенту 4 ориентиром служит дата, указанная в документах о регистрации права.

Индивидуальное жилищное строительство, которое физическое лицо ведет для собственных нужд, выделено в п. 15 ст. 396 НК РФ в отдельное исключение. При работе с участком ИЖС в предпринимательской деятельности нужно отдельно проверить правовую позицию и порядок применения повышенной ставки. Практическая инструкция по этому вопросу приведена в статье о земельном налоге на участки под ИЖС и решении КС РФ.

Участки под комплексное развитие территории нельзя автоматически считать участками по общему сценарию жилищного строительства. Для КРТ применяют отдельные условия и даты, включая разрешение на строительство. Они разобраны в материале о настройке коэффициента 2 для участков под КРТ в 1С:Бухгалтерии 8.

Как отсчитать трехлетний срок для коэффициента 2

Срок отсчитывают от государственной регистрации права на земельный участок. Рабочую временную шкалу удобно оформить отдельной таблицей:

1. зафиксировать дату регистрации права на участок по выписке ЕГРН;
2. определить месяц, с которого начинается расчет земельного налога;
3. отсчитать трехлетний период по правилам актуальной редакции НК РФ;
4. проверить, зарегистрировано ли право на построенный объект до окончания этого периода;
5. если объект не зарегистрирован, определить дату перехода к коэффициенту 4;
6. если объект зарегистрирован раньше, внести дату события и проверить расчет с коэффициентом 1.

В 1С лучше хранить обе даты, регистрацию права на участок и регистрацию права на построенный объект. Одна дата определяет начало специального расчета, вторая прекращает применение коэффициента 2 или 4.

Как учитывать разъяснение ФНС от 25.08.2026 № БС-35-21/11166@

В рабочем комплекте материалов нет текста письма ФНС от 25.08.2026 № БС-35-21/11166@. Поэтому его нельзя использовать как подтверждение конкретного порядка расчета без проверки официальной копии документа. Номер и дата письма сами по себе не подтверждают содержание разъяснений.

Какие положения письма нужно сверить с НК РФ

Перед изменением настроек в 1С проверьте пять пунктов:

1. к кому адресовано письмо: организациям, налоговым органам или другому кругу лиц;
2. какие участки описаны: участки под жилищное строительство, ИЖС, КРТ или иной вид использования;
3. с какой даты ФНС предлагает считать трехлетний срок;
4. когда возникает коэффициент 4 и до какого события он действует;
5. какой период перерасчета допускается при досрочной регистрации права на объект.

После проверки сопоставьте каждый вывод письма с п. 15 ст. 396 НК РФ. Письмо ФНС разъясняет порядок применения нормы, но не заменяет Налоговый кодекс. Если письмо и настройки конкретного релиза 1С используют разные даты или обозначения, сохраните рабочую справку с обоснованием выбранного варианта.

В статье нельзя приписывать письму выводы, которых нет в его официальном тексте. До публикации материала и до исправления расчета в учете проверьте реквизиты документа, дату размещения, применимую редакцию НК РФ и период, за который нужно считать налог.

Настройка земельного налога в 1С:Бухгалтерии 8

Названия разделов и набор полей зависят от релиза 1С:Бухгалтерии 8 и доработок базы. Ниже приведен маршрут для типовой логики учета. Скриншоты нужно делать в той версии, которая указана в инструкции.

Включите учет и создайте запись по земельному участку

1. Откройте раздел Главное - Налоги и отчеты и проверьте, что учет земельного налога доступен для организации.
2. Перейдите к форме учета земельных участков. В зависимости от релиза запись создают через регистр сведений или документ Регистрация земельного налога.
3. Создайте отдельную запись для каждого участка, который облагается налогом.
4. Заполните кадастровый номер, налоговый орган, ОКТМО и период действия сведений.
5. Проверьте, что в запись попал именно земельный участок, а не построенный объект недвижимости.

Если в базе уже есть запись, не создавайте дубликат без проверки периода ее действия. Две активные записи с одним кадастровым номером могут привести к повторному учету или неверной расшифровке расчета.

Заполните кадастровую стоимость, ставку и льготы

Кадастровую стоимость внесите по сведениям, действующим для нужного периода. При изменении стоимости сохраните документ, который подтверждает новую величину и дату ее применения.

Ставку возьмите из муниципального нормативного акта по месту нахождения участка. Проверьте категорию земли, вид разрешенного использования и код ОКТМО. Ставка для другого муниципального образования не подходит, даже если кадастровый номер внесен правильно.

Льготу или необлагаемую сумму указывайте после проверки основания. В рабочей папке храните документ, который подтверждает право на льготу, период ее действия и круг объектов, на которые она распространяется.

Отразите коэффициент 2 или 4 и дату изменения условий

Если в вашем релизе есть отдельные поля для повышающего коэффициента и периода его действия, внесите последовательные записи:

• коэффициент 2, дата начала после регистрации права на участок и дата окончания по событию, которое наступит раньше;
• коэффициент 4, дата начала после истечения трехлетнего срока, если объект не зарегистрирован;
• коэффициент 1, дата начала после регистрации права на построенный объект, если такой порядок следует из п. 15 ст. 396 НК РФ.

Не включайте повышающий коэффициент в поле налоговой ставки. Ставка и коэффициент должны отображаться в расшифровке отдельными показателями.

Если релиз не поддерживает нужный сценарий отдельным полем, составьте контрольный расчет вручную и оформите бухгалтерскую справку. В ней укажите кадастровую стоимость, ставку, коэффициент владения, повышающий коэффициент, даты регистрации и формулу. Способ отражения корректировки выберите после проверки на копии базы и с учетом учетной политики.

Проверьте расчет до закрытия периода

Перед закрытием месяца или года откройте расшифровку расчета и сопоставьте ее с документами:

• кадастровый номер и ОКТМО;
• кадастровую стоимость;
• муниципальную ставку;
• число месяцев владения и коэффициент владения;
• дату начала и окончания коэффициента 2 или 4;
• дату регистрации права на построенный объект;
• льготу и период ее действия;
• итоговую сумму налога.

Сохраните расшифровку вместе с выписками ЕГРН, муниципальным нормативным актом и бухгалтерской справкой. Такой комплект упрощает внутреннюю проверку и объяснение расхождений с данными налогового органа.

Расчет земельного налога в 1С: проверяем коэффициенты на примерах

Для примеров используем условные данные. Кадастровая стоимость равна 12 000 000 руб., ставка муниципального налога составляет 0,3%, или 0,003. Льготы и доля в праве отсутствуют. Если участок принадлежал организации весь год, коэффициент владения принимаем равным 1.

Пример: повышающий коэффициент 2 земельный налог в первые три года

Право организации на участок зарегистрировали 1 января 2026 года. Участок соответствует условиям жилищного строительства, а право на построенный объект пока не зарегистрировано. Для 2026 года применяем коэффициент 2.

Расчет за полный год: 12 000 000 × 0,003 × 1 × 2 = 72 000 руб.

Без повышающего коэффициента сумма составила бы 36 000 руб. Разница показывает влияние именно коэффициента 2, а не изменение ставки.

Если участок принадлежал организации шесть месяцев, в учебном расчете коэффициент владения составит 6/12: 12 000 000 × 0,003 × 6/12 × 2 = 36 000 руб. Фактическое число месяцев проверьте по датам регистрации и прекращения права с учетом правил НК РФ.

Пример: повышающий коэффициент 4 земельный налог после трех лет

Право на участок зарегистрировали 1 января 2023 года. Трехлетний период закончился 31 декабря 2025 года. К 1 января 2026 года право на построенный объект не зарегистрировали.

За 2026 год применяют коэффициент 4: 12 000 000 × 0,003 × 1 × 4 = 144 000 руб.

Перед подтверждением расчета бухгалтер проверяет выписку ЕГРН по объекту. Если право зарегистрировали в периоде после окончания трех лет, коэффициент 4 применяют только до установленного момента регистрации, а дальнейший расчет пересматривают по дате события.

Пример: регистрация объекта раньше срока и перерасчет с коэффициентом 1

Право на участок зарегистрировали 1 января 2026 года. Право на построенный объект зарегистрировали 15 сентября 2027 года, то есть до окончания трехлетнего срока. Для учебного примера принимаем правило применения коэффициента 1 с месяца, следующего за месяцем регистрации объекта.

Первоначальный расчет за 2027 год с коэффициентом 2 за полный год составлял 72 000 руб. После регистрации объекта расчет разбивается на два периода:

• январь-сентябрь, 9 месяцев с коэффициентом 2: 12 000 000 × 0,003 × 9/12 × 2 = 54 000 руб.;
• октябрь-декабрь, 3 месяца с коэффициентом 1: 12 000 000 × 0,003 × 3/12 × 1 = 9 000 руб..

Итог за 2027 год в учебном примере равен 63 000 руб. Разница с первоначальным расчетом составляет 9 000 руб. За 2026 год коэффициент 2 сохраняется, если право на объект в тот период не было зарегистрировано.

Расчет демонстрирует логику разбивки, но не заменяет проверку конкретного периода перерасчета. Если письмо ФНС или актуальная редакция НК РФ устанавливает иной порядок для затронутого периода, в 1С используют подтвержденное правило.

Перерасчет земельного налога при досрочной регистрации построенного объекта

Регистрация права на построенный объект меняет исходные данные земельного налога. Бухгалтеру нужно подтвердить дату, определить период действия нового коэффициента, повторить расчет и сопоставить разницу с данными налогового органа.

Какие документы подтверждают право на перерасчет

• выписка ЕГРН по земельному участку;
• выписка ЕГРН по построенному объекту;
• документ с датой государственной регистрации права на объект;
• расчет земельного налога до изменения;
• новая расшифровка расчета после изменения;
• бухгалтерская справка с формулой и обоснованием коэффициента;
• документы по ставке, льготе и кадастровой стоимости.

Разрешение на строительство, акт приемки или факт фактического использования здания не заменяют документ о государственной регистрации права, если для расчета требуется именно такая дата.

Как изменить сведения в 1С и пересчитать сумму

1. Сохраните копию информационной базы перед изменением исторических данных.
2. Проверьте карточку участка и запись в регистре сведений или документе Регистрация земельного налога.
3. Внесите дату регистрации права на построенный объект.
4. Создайте отдельный период действия нового коэффициента, если это поддерживает релиз.
5. Повторите расчет за затронутый налоговый период.
6. Сравните первоначальную и новую суммы, зафиксируйте разницу в бухгалтерской справке.
7. Проверьте влияние корректировки на начисление, авансовые платежи и уже сданные формы.

Не меняйте исходную дату участка задним числом, чтобы получить нужную сумму. Меняется событие, которое подтверждено ЕГРН, и период действия коэффициента. Если в релизе нет нужного механизма, используйте контрольный ручной расчет и документированную корректировку по правилам учетной политики.

Как сверить перерасчет с сообщением налогового органа

Сопоставьте внутренний расчет и сообщение об исчисленной сумме земельного налога по каждой позиции:

• кадастровый номер;
• ОКТМО и налоговый орган;
• кадастровая стоимость;
• ставка и льгота;
• дата регистрации права на участок;
• дата регистрации права на построенный объект;
• коэффициент владения и повышающий коэффициент;
• период, за который выполнен перерасчет.

При расхождении сначала определите, какой показатель отличается. Если ошибка возникла в исходных данных 1С, исправьте запись и повторите расчет. Если различаются правовая оценка периода или порядок перерасчета, подготовьте выписки ЕГРН, расчет и бухгалтерскую справку для обоснования позиции организации.

Как отразить начисление и авансовые платежи по земельному налогу

Что проверить при закрытии месяца и года

В разделе учета налогов или в операциях закрытия периода проверьте начисление земельного налога и его расшифровку. Точное название операции зависит от релиза 1С:Бухгалтерии 8.

Авансовые платежи проверяйте только при наличии правила муниципального образования для соответствующего периода. Сверьте начисленные авансы с платежным календарем и итоговой суммой за год. При изменении кадастровой стоимости, ставки, льготы или статуса строительства пересчитайте затронутые периоды.

Счет учета расходов выбирают по назначению участка и учетной политике организации. Для производственного участка и земли, связанной с управленческими или коммерческими расходами, могут использоваться разные счета. Одну проводку нельзя назначать для всех случаев без анализа назначения земли.

Ошибки при расчете земельного налога под жилищное строительство в 1С

Чек-лист перед окончательным расчетом

1. Проверьте релиз 1С:Бухгалтерии 8 и настройки налогового учета.
2. Сверьте кадастровый номер, ОКТМО и налоговый орган с выпиской ЕГРН.
3. Подтвердите кадастровую стоимость и муниципальную ставку.
4. Проверьте льготу и период ее действия.
5. Зафиксируйте дату регистрации права на участок.
6. Зафиксируйте дату регистрации права на построенный объект.
7. Определите коэффициент 1, 2 или 4 для каждого периода.
8. Сверьте коэффициент владения и число месяцев.
9. Откройте расшифровку расчета и сравните ее с ручной формулой.
10. Сохраните выписки ЕГРН, нормативный акт и бухгалтерскую справку вместе с расчетом.