Одностороннее увеличение арендной платы на сумму НДС: позиция суда и что учесть в договоре аренды

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 24.03.2026 №А46-6314/2025 отказал арендодателю во взыскании задолженности, которую тот начислил, включив НДС в арендную плату в одностороннем порядке. Арендатор платить отказался, и кассация его поддержала.

Вывод для практики короткий: если договор аренды не даёт арендодателю права менять цену при смене налогового статуса, увеличить плату на сумму налога одним уведомлением нельзя. Цена меняется по соглашению сторон или в порядке, прямо прописанном в договоре (ст. 424 ГК РФ). Налоговая обязанность арендодателя перед бюджетом сама по себе не создаёт права требовать доплату с контрагента.

Дальше по порядку: фабула дела, логика суда, разграничение налоговых и гражданско-правовых отношений, готовые формулировки для договора и отражение операции в 1С: Бухгалтерия.

Суть спора: арендодатель включил НДС в арендную плату, арендатор отказался платить

Организация сдавала в аренду недвижимое имущество и не включала НДС в арендную плату. Затем она стала налогоплательщиком НДС и в одностороннем порядке увеличила арендную плату, добавив к ней сумму налога. Арендатор отказался платить НДС в составе платы, сославшись на то, что арендная плата пересматривается только по соглашению сторон договора.

Арендодатель пошёл в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате с учётом неуплаченного налога. Дело дошло до кассации: Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 24.03.2026 №А46-6314/2025 отклонил доводы арендодателя и в иске отказал. Спор выиграл арендатор.

Реквизиты дела стоит сохранить. Постановление от 24.03.2026 по делу №А46-6314/2025 работает как аргумент в переговорах, когда контрагент пытается переложить налог на вас без договорного основания.

Позиция суда: НДС как косвенный налог и цена договора по соглашению сторон

Кассация выстроила логику в два шага. Сначала подтвердила экономическую природу НДС, затем объяснила, почему из этой природы не вытекает право арендодателя править цену в одностороннем порядке.

Почему НДС считается косвенным налогом и на кого ложится бремя

Суд напомнил: НДС по своей экономико-правовой природе - косвенный налог на потребление товаров, работ и услуг, который взимается на каждой стадии производства и реализации до передачи конечному потребителю (подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 168 НК РФ). По общему правилу налог входит в цену договора и предъявляется покупателю. Встречное предоставление от покупателя служит экономическим источником для перечисления налога в бюджет.

Отсюда вывод суда: раз НДС дополнителен к цене, бремя его уплаты фактически ложится на покупателя (в аренде - на арендатора). Включение налога в цену нужно именно для того, чтобы переложить его на покупателя и снять налоговое бремя с продавца. Юридически же налог в бюджет платит продавец, и делает он это независимо от того, удалось ли договориться с контрагентом.

Гражданско-правовые и публично-правовые отношения: в чём разница

Ключевая часть позиции: при расчётах по договору нужно различать два вида отношений.

Публично-правовые: обязанность уплатить НДС в бюджет. Они складываются между налогоплательщиком, то есть арендодателем, и государством. Арендатор в них не участвует.
Гражданско-правовые: обязанность оплатить цену договора. Они складываются между арендодателем и арендатором, и уплата цены в полном объёме, включая часть, учтённую как НДС, относится именно к этой сфере.

«при расчетах по договору необходимо различать гражданско-правовые и публично-правовые отношения. Уплата цены договора в полном объеме, включая ту ее часть, которую стороны учли как НДС, является гражданско-правовой обязанностью»

Эту логику суд подкрепил нормой гражданского права: исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения допускается только в случаях и на условиях, предусмотренных договором или законом (ст. 424 ГК РФ). Размер и порядок пересмотра платы регулирует договор аренды, а не налоговое законодательство. Налоговый статус арендодателя меняет его отношения с бюджетом, но не переписывает цену сделки.

Почему суд отказал арендодателю: отсутствие условия в договоре

Причина отказа простая: договор аренды не содержал условия о праве арендодателя увеличить арендную плату при переходе на уплату НДС. Раз такого условия нет, оснований для одностороннего изменения цены не возникло, а значит, и задолженности, которую можно взыскать, тоже нет.

Аргумент арендатора суд признал состоятельным: арендная плата пересматривается по соглашению сторон. Арендодатель фактически пытался придать налоговому законодательству силу, которой в отношениях с контрагентом у него нет: смена налогового статуса происходит в публично-правовой сфере и не работает как автоматический рычаг для правки гражданского договора.

Показательно, что суд оценивал не справедливость распределения налогового бремени между сторонами, а текст договора. Отказ во взыскании задолженности последовал именно из-за отсутствия договорного механизма. Где нет договорного механизма, там нет и права требовать доплату.

Как прописать условие о НДС в договоре аренды, чтобы избежать спора

Базовый набор условий, который снимает большую часть рисков:

оговорка о том, включает арендная плата НДС или налог начисляется сверх неё;
право арендодателя изменить плату при появлении обязанности по НДС: утрата права на УСН, отказ от освобождения по ст. 145 НК РФ, изменение законодательства;
порядок уведомления: форма, срок, дата, с которой действует новая цена;
механизм перерасчёта и выставления корректировочных счетов-фактур.

Варианты формулировок для разных ситуаций

Для арендодателя, который хочет сохранить возможность переложить налог:

«Арендная плата не включает НДС. При возникновении у Арендодателя обязанности по уплате НДС Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить арендную плату на сумму налога, направив Арендатору письменное уведомление не позднее чем за 10 календарных дней до даты изменения. Стороны подписывают дополнительное соглашение с новым размером платы в течение 5 рабочих дней с даты уведомления».

Для арендатора, который хочет зафиксировать расходы:

«Арендная плата включает НДС и не подлежит изменению в связи с переменой налогового статуса Арендодателя. При изменении налогового законодательства Стороны обязуются заключить дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы».

Для арендодателя на УСН полезно заранее описать сценарий перехода в разряд плательщиков НДС: с какой даты меняется цена, как считается налог, какой документ считается уведомлением. Как устроен новый порядок для длящихся договоров после перехода на УСН и как настроить расчётную ставку в 1С, разобрано в материале о новом порядке НДС по длящимся договорам при переходе на УСН.

Главное требование к любой формулировке, ясность. Если из текста нельзя однозначно понять, кто и при каких событиях меняет цену, спор с высокой вероятностью закончится так же, как в деле №А46-6314/2025.

Что делать, если договор уже заключён без такого условия

Односторонне исправить ситуацию не получится. Рабочий путь один: предложить арендатору дополнительное соглашение с новым размером платы. Если он откажется, увеличить плату на НДС нельзя, и суд в споре поддержит арендатора. Договорённость фиксируйте письменно: устные обещания «включим НДС позже» не имеют силы.

Отдельно проверьте, нет ли в договоре общей оговорки о праве арендодателя менять плату в одностороннем порядке. Если она сформулирована широко, арендатору стоит оценить, не покроет ли она и налоговый случай.

Налоговые риски арендодателя и арендатора

Для арендодателя основной риск в том, что обязанность перечислить налог в бюджет возникает независимо от того, удалось ли переложить его на контрагента. Если договор не даёт права на доплату, НДС придётся заплатить из выручки, то есть из своей прибыли. Требования о доплате без договорного основания легко оспариваются, а спор с арендатором тянет за собой судебные расходы и время.

Для арендатора первый риск в самом договоре: если условие об одностороннем изменении прописано, платить придётся по новым условиям. Второй риск связан с вычетом. НДС принимают к вычету на основании счёта-фактуры и при связи с реальной операцией; если арендодатель увеличил плату неправомерно, налоговая база спорна и вычет уязвим. Как защищать вычет и какие настройки для этого нужны, подробно разобрано в статье про новые правила НДС по длящимся договорам и риски для покупателя.

Общее правило для обеих сторон: любое изменение цены подтверждайте документом, подписанным обеими сторонами, либо уведомлением в порядке, прямо предусмотренном договором. Это снижает вероятность спора сильнее любых переговоров задним числом.

Как учесть НДС по аренде в 1С: Бухгалтерия

В типовых конфигурациях 1С: Бухгалтерия расчёты по аренде зависят от того, как настроен договор с контрагентом и какой налоговый статус у арендодателя.

Настройка договора аренды в 1С

Порядок учёта налога задаётся в карточке договора с контрагентом. Там выбирают вариант «НДС в сумме», когда налог уже включён в цену, или «НДС сверху», когда налог начисляется дополнительно к сумме договора. Этот выбор влияет на автоматический расчёт суммы при проведении документов реализации. Готового правила «односторонне увеличить плату при смене налогового статуса» в типовой конфигурации нет: такие случаи оформляют вручную или отдельным документом, опираясь на текст договора.

Отражение изменения арендной платы и НДС

Направить арендатору уведомление по правилам договора. Это действие выполняется вне 1С.
В 1С оформить изменение условий договора или корректировку реализации на новую сумму.
Выставить счёт-фактуру или корректировочный счёт-фактуру.
У арендатора зарегистрировать полученный счёт-фактуру и принять НДС к вычету.

Если базовый договор заключён давно и после изменения законодательства вы переходите на другие ставки и правила вычета, поможет разбор о том, как изменить учёт НДС по длящимся договорам в 1С: там есть выбор ставок, проверка права покупателя на вычет и оформление счёта-фактуры в одном экземпляре.

Важное предупреждение для бухгалтера. Если увеличение платы неправомерно из-за отсутствия условия в договоре, арендодатель всё равно перечисляет налог в бюджет, а вычет у арендатора становится спорным. Проверяйте основание для начисления до того, как проводить документы в учёте.

Выводы и рекомендации

Одностороннее включение НДС в арендную плату без условия в договоре неправомерно, и это подтвердила кассация. Природа НДС как косвенного налога позволяет переложить бремя на арендатора, но только через договор: цену меняют по соглашению сторон или в порядке, прямо предусмотренном договором либо законом.

Чек-лист для бухгалтера и руководителя:

проверить договор аренды на оговорку о НДС и на право одностороннего изменения платы;
если условия нет, инициировать дополнительное соглашение до появления обязанности по налогу;
убедиться, что в договоре описан порядок уведомления и дата, с которой действует новая цена;
настроить договор в 1С: «НДС в сумме» или «НДС сверху»;
контролировать выставление и регистрацию счетов-фактур по каждому периоду аренды;
при смене налогового статуса не перекладывать налог на арендатора задним числом.

Начните с двух шагов: возьмите свой договор аренды и проверьте, есть ли в нём фраза о праве арендодателя увеличить плату при появлении обязанности по НДС. Затем откройте карточку договора в 1С и сверьте вариант учёта налога с текстом документа. Расхождение между договором и настройками в учёте почти всегда приводит к спорам и правкам в закрытом периоде.